Hva skal en oppsigelse av en leiekontrakt inneholde?

Oppsigelser av leiekontrakter etter husleieloven (noen avtaler om leie kan ha avtalt seg bort fra deler av husleieloven) har krav til hva de skal inneholde. Kravene, som kalles formkrav, er strenge og fremkommer av § 9-7 i husleieloven.

 

Husleieloven § 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

Hovedforhandling i sivile saker

Tvistelovens tredje del kapittel III inneholder bestemmelser om hovedforhandling i sivile saker. Tvisteloven § 9-15 første ledd inneholder de enkelte ledd i hovedforhandlingen

§ 9-15.De enkelte ledd i hovedforhandlingen

(1) Påstander, påstandsgrunnlag og bebudet bevisføring klarlegges av retten.
(2) Saksøkeren gir en konsentrert saksframstilling med gjennomgåelse av dokumentbevis​3 og andre bevis som ikke skal gis gjennom forklaringer eller befaring.
(3) Saksøkte gis anledning til å framstille sitt syn. Innlegget skal fortrinnsvis begrenses til korrigeringer og suppleringer.
(4) Partene avgir forklaring. Når ikke særlige grunner tilsier noe annet, forklarer saksøkeren seg først.
(5) Vitner avhøres.
(6) Det foretas annen bevisføring, herunder avhør av sakkyndige.
(7) Partene får ordet to ganger hver til avsluttende innlegg. Saksøkeren får ordet først hvis ikke retten av særlige grunner bestemmer noe annet.

1.Rettsmøte innledes: 

I den innledende fasen av rettsmøte blir retten satt og rettens leder tar protokollasjon om hvem som er til stede. Rettens leder vil presentere seg selv og eventuelle meddommere, og det vil reises spørsmål om det er habilitetsinnsigelser mot rettens sammensetning.

Videre vil rettens leder foreta en innledende gjennomgang av saken, herunder hvilke vitner som er innkalt og vil møte og  tidsplanen for rettsmøtet gjennomgås.

2. Innledningsforedrag fra saksøker:

Saksøker ved sin prosessfullmektig gis først ordet til en presentasjon av saken, gjennomgang av faktum med dokumentasjon av skriftlige bevis og gjennomgang av faktiske og rettslige anførsler. Avslutningsvis nedlegges påstand.

3.Innledningsforedrag fra saksøkte:

Saksøkte ved sin prosessfullmektig gis nå ordet til korrigeringer og suppleringer. Her vil det gis mulighet til fremheve hvor partene er uenige, samt nærmere redegjøre for saksøktes anførsler og dokumentbevis.

4. Partsforklaringer:

Saksøker forklarer seg først. Det er saksøkers egen prosessfullmektig som i utgangspunktet får ordet først, deretter saksøktes prosessfullmektig til krysseksaminasjon og deretter retten dersom den sitter igjen med spørsmål.

Samme utgangpunkt gjelder for saksøktes forklaring.

5.Vitneførsel:

Som utgangspunkt skal saksøkerens vitne høres først hvor saksøkeres prosessfullmektig først får ordet, deretter saksøktes prosessfullmektig for krysseksaminasjon og deretter retten.

6.Annen bevisførsel:

Annen bevisførsel inkluderer avhør fra sakkyndig, fremleggelse av av reelle bevismidler, gransking og åstedsbefaring.

Retten vil nå erklære bevisførsel for avsluttet før man går videre til de avsluttende innlegg- prosedyrer. Det er som utgangspunkt ikke anledning til å fremlegge ytterligere bevis etter at bevisførsel er erklært avsluttet.

7.Prosedyrer

Saksøker får først holde sin prosedyre, deretter saksøkte.

For begge vil det foreligge en oppsummering av fakta og rettslig argumentasjon med nedleggelse av påstand avslutningsvis.

Etter saksøktes prosedyre vil saksøkeren får ordet til replikk. Replikken skal ikke ta opp nye forhold, men begrenses til å kommentere saksøktes prosedyre.

Etter saksøkers replikk får saksøkte ordet til duplikk som er en kommentar til replikken.

Partene vil deretter legge frem saksomkostningsoppgave og hver av partene gis anledning til å kommentere hverandres.

Rettens leder vil nå erklære forhandlingene for avsluttet og saken tas opp til doms. Rettens leder vil også si noe om når det kan forventes at dom i sak vil foreligge.

Foretaksstraff

Straffeloven kapittel 4 inneholder bestemmelser om foretaksstraff.

27.Straff for foretak

Når et straffebud er overtrådt av noen som har handlet på vegne av et foretak, kan foretaket straffes. Det gjelder selv om ingen enkeltperson har utvist skyld eller oppfylt vilkåret om tilregnelighet, jf. § 20.

Med foretak menes selskap, samvirkeforetak,​2 forening eller annen sammenslutning, enkeltpersonforetak, stiftelse,​3 bo eller offentlig virksomhet.

Straffen er bot.​4 Foretaket kan også fradømmes retten til å utøve virksomheten eller forbys å utøve den i visse former, jf. § 56, og ilegges inndragning, jf. kapittel 13

Med foretak menes

  • selskaper
  • foreninger og andre sammenslutninger
  • enkeltpersonforetak
  • stiftelser
  • boer
  • offentlig virksomhet

Adgangen til å straffe foretak gjelder generelt for alle brudd på straffesanksjonerte atferdsnormer. Særlig praktisk er brudd på bestemmelser i arbeidsmiljøloven og forurensningsloven og bestemmelser som regulerer finansmarkedene og finansinstitusjoners virksomhet.

Et foretak kan bare straffes dersom den som overtrer straffebudet handlet på vegne av foretaket. Det innebærer at både lovbryteren og handlingen må ha en viss tilknytning til foretaket. Området for hvilke handlinger foretaket er strafferettslig ansvarlig for, er noe snevrere enn området for foretakets erstatningsrettslige ansvar, men straffansvaret omfatter en større personkrets. Lovbryteren kan for eksempel være ansatt i foretaket eller arbeide som selvstendig oppdragstaker.

I § 28 er momenter som skal tillegges vekt ved vurderingen av om foretaksstraff skal ilegges, listet opp. De samme momentene skal vektlegges ved utmålingen av straffen. Oppregningen er ikke uttømmende.

§ 28.Momenter ved avgjørelsen om et foretak skal ilegges straff

Ved avgjørelsen om et foretak skal straffes etter § 27, og ved utmålingen av straffen, skal det blant annet tas hensyn til

a) straffens preventive virkning,
b) lovbruddets grovhet, og om noen som handler på vegne av foretaket, har utvist skyld,
c) om foretaket ved retningslinjer, instruksjon, opplæring, kontroll eller andre tiltak kunne ha forebygget lovbruddet,
d) om lovbruddet er begått for å fremme foretakets interesser,
e) om foretaket har hatt eller kunne ha oppnådd noen fordel ved lovbruddet,
f) foretakets økonomiske evne,
g) om andre reaksjoner som følge av lovbruddet blir ilagt foretaket eller noen som har handlet på vegne av det, blant annet om noen enkeltperson blir ilagt straff, og
h) om overenskomst med fremmed stat forutsetter bruk av foretaksstraff

Eksempler på tilfeller der det ble idømt foretaksstraff:

Borgating lagmannsrett (LB-24663): Et enkeltpersonforetak ble ilagt foretaksstraff for ulovlig import av kniver, jf. våpenloven § 33 og § 6 a, jf. våpenforskriften § 53 og § 9. Det var tale om import av 18 kniver fra USA. Lagmannsretten kom til at 10 kniver ble rammet av forbudet. To kniver ble ansett for å være stiletter, seks kniver (spring assisted) ble ansett for å være springkniver. To beltespennekniver ble ansett for å være gjenstander uten aktverdig formål og som framsto som voldsprodukter. De resterende åtte knivene ble ikke vurdert å være uten aktverdig formål, og ble derfor ikke rammet av forbudet

Nord-møte tingrett (TNOMO-2017-61318): Et firma ble dømt til en bot stor kr 400 000 for brudd på kulturminneloven, etter å ha påført Tingvoll middelalderkirke ugjenopprettelige skader i forbindelse med restaureringsarbeider.

Utdrag fra dommen:

Kulturminneloven § 3 ble overtrådt av noen som har handlet på vegne av Kulturminnecompagniet AS. Retten finner at Kulturminnecompagniet AS skal illegges foretaksstraff, jfr straffeloven § 27. Retten viser til type og omfang av skade, utvist skyld og hensynet bak straffebestemmelsen. Selv om det er tale om et uaktsomt lovbrudd er de allmennpreventive hensynene fremtredende. Det er samlet sett tale om alvorlig svikt hos en profesjonell aktør

Advokatfirmaet Wulff

Fravalg av revisjon

 

Aksjeselskaper kan på nærmere vilkår beslutte å ikke revidere sine årsregnskaper.

Dette gjelder i hovedsak for små aksjeselskaper med under 10 årsverk og inntekt under en viss sum.

Fravalg av revisjon reguleres i aksjelovens § 7-6, som har følgende ordlyd:

7-6.Beslutning om å unnlate revisjon

(1) Generalforsamlingen kan med flertall som for vedtektsendring beslutte at selskapets årsregnskaper for inneværende regnskapsår eller senere ikke skal revideres etter revisorloven dersom

1. driftsinntektene av den samlede virksomheten er mindre enn en terskelverdi fastsatt av departementet i forskrift,
2. selskapets balansesum er mindre enn en terskelverdi fastsatt av departementet i forskrift, og
3. gjennomsnittlig antall ansatte ikke overstiger ti årsverk.

Et morselskap kan bare beslutte å unnlate revisjon dersom vilkårene etter første punktum er oppfylt for konsernet​ sett som en enhet.

(2) Terskelverdiene etter første ledd nr. 1 og 2 skal baseres på årsregnskapet for siste regnskapsår. Har selskapet ikke fastsatt sitt første årsregnskap, kan beslutning som nevnt i første ledd treffes hvis selskapets ansatte ikke overstiger ti på tidspunktet for generalforsamlingens beslutning og aksjeinnskuddene i forbindelse med stiftelsen er mindre enn en terskelverdi fastsatt av departementet i forskrift.

(3) Viser et årsregnskap driftsinntekter, balansesum eller årsverk som overstiger terskelverdiene i første ledd, skal selskapets årsregnskap for påfølgende regnskapsår revideres. For morselskap gjelder første punktum for konsernet sett som en enhet.

(4) Beslutning som nevnt i første ledd kan omgjøres av en senere generalforsamling dersom forslaget får tilslutning fra mer enn en tredel av den aksjekapitalen eller av de stemmene som er representert på generalforsamlingen, eventuelt av en slik andel av aksjekapitalen eller stemmene som etter vedtektsbestemmelse som nevnt i § 5-18 tredje ledd kreves for å hindre vedtektsendring. Dersom beslutning som nevnt omgjøres, skal selskapets årsregnskap for påfølgende regnskapsår revideres.

(5) Stifterne kan i stiftelsesdokumentet unnlate å velge revisor dersom vilkårene i første ledd er oppfylt. Annet til fjerde ledd gjelder tilsvarende.

(6) Selskapet skal straks gi melding til Foretaksregisteret dersom generalforsamlingen har truffet beslutning som nevnt i første ledd eller dersom selskapets årsregnskaper igjen skal revideres som følge av at vilkårene for fritak fra revisjon etter revisorloven​4 § 2-1 tredje til sjette ledd ikke lenger er til stede. Det samme gjelder dersom det er truffet beslutning etter fjerde ledd. Beslutning som nevnt i første ledd får ikke virkning før den er registrert i Foretaksregisteret.

(7) Dersom vilkårene for fritak fra revisjon etter revisorloven​4 § 2-1 tredje til sjette ledd ikke lenger er til stede, skal styret straks sørge for at generalforsamlingen kan velge revisor

Dersom du behøver hjelp til å vurdere om vilkårene er oppfylte eller ønsker bistand til å gjennomføre fravalg av revisjon kan vi bistå med dette.

Gjenstandsløse saker

I noen tilfeller kan det vise seg at når retten skal ta stilling til en sak så er den gjenstandsløs.

  • En sak er gjenstandsløs når partene ikke lengre har noen rettslig interesse i å få saken prøvd.
  • Det kan være fordi et pengekrav er betalt, det kan være fordi et barn er levert tilbake og det er krevd bruk av tvang etter bl. § 65 og det kan være overprøving av besøksforbud som blir anket og besøksforbudet er utgått når lagmannsretten ser på saken.
  • Når saken blir gjenstandsløs mens den står for ankeinstansen, ender den uten rettskraftig avgjørelse av kravet, jf. Rt-2013-1052
  • tvisteloven § 20-4 bokstav b kan begrunne medhold i saksomkostningskrav selv om saken blir gjenstandsløs. Etter denne bestemmelsen kan en part uavhengig av sakens utfall helt eller
    delvis tilkjennes sakskostnader ”når saken heves på grunn av forhold utenfor partens kontroll, og det er klart at parten ellers hadde vunnet saken.”

Selger har eierskifteforsikring

Det hender rett som det er at selger av en eiendom (vanligvis hus og hytte) har skaffet seg eierskifteforsikring og du som kjøper står og tenker om du skal gjøre et krav gjeldende. Eierskifteforsikringen er ikke noe annet enn et forehåndsvalg av advokat for selger hvor advokatens honorar er delvis dekket av forsikringen. Det har ingen betydning i seg selv for vurderingene om feil og mangler og du som kjøper står verken svakere eller sterkere fordi selger har tegnet en slik forsikring (det gjør forsåvidt ikke selgeren heller da det bare forteller oss hvem som utkjemper kampen for selger.)

Har du behov for bistand etter boligkjøp eller hyttekjøp står vi klare til å hjelpe deg. Kontakt oss på 751 75 800 og slå av en prat om din sak.

Har du innsigelser mot et testament?

Et testament kan være ugyldig av flere ulike årsaker, men hvordan går man fram hvis man mener testamentet er ugyldig?

Hvis du har innsigelser mot et testament må du varsle tingretten.

Arveloven § 70 annet ledd:

Motsegn som går ut på at ein testamentarisk disposisjon er ugyldig, kan ikkje gjerast gjeldande av ein arving etter loven eller etter testament, med mindre minst ein av arvingane har varsla tingretten innan 6 månader etter at han fekk kunnskap om disposisjonen og om at testator er død og om grunnlaget for påstanden om at disposisjonen er ugyldig. Retten til å gjøre motsegn mot disposisjonen står likevel ved lag så langt slikt varsel er gitt til kvar einskild av dei som har føremon etter testamentet

Varslingsplikten løper fra du fikk kunnskap om:

  1. Testamentets innhold
  2. At testator er død, og
  3. Grunnlaget for påstanden om at disposisjonen er ugyldig.

Arvingen må kunnskap om alle disse forhold før fristen begynner å løpe.

Loven stiller ingen krav til innsigelsens form eller innhold. Spørsmålet er imidlertid behandlet i Høyesterett hvor det ble fastslått at det klart må fremgå av henvendelsen til tingretten at testamentet er ugyldig eller at det vil bli krevd at testamentet skal settes til side som ugyldig. Det kreves imidlertid ikke at man angir hvorfor testamentet er ugyldig.

Alstahaug tingrett – Sak etter straffeloven

11. september og 12. september er advokat Christian Wulff Hansen i Alstahaug tingrett (i Mosjøen) i sak etter straffeloven. Oppdraget er som bistandsadvokat.

Bistandsadvokatens oppgave er å fremme erstatningskrav på vegne av fornærmede i saken.

Advokat Christian Wulff Hansen er fast bistandsadvokat for Alstahaug tingrett og Hålogaland Lagmannsrett, men har også lang erfaring som forsvarer.

Gratis advokathjelp

Vi får stadig henvendelser fra folk over hele Norge med korte og lange spørsmål og vi har nå svart på tusenvis av henvendelser. Som utgangspunkt vil våre vurderinger gå ut på å gi en temperaturmåling tilbake til de som tar kontakt og fortelle dem om vi mener de har en god sak eller om dette er noe de bør slutte og holde på med. Likevel viser vår erfaring at vi svarer både utfyllende og med detaljert veiledning i mange saker. I andre saker er den beste hjelpen vi kan gi å henvise til noen som kan hjelpe bedre.

Vi svarer fortløpende på henvendelsene og det er den på kontoret som tilfeldigvis er på rotasjon (mottaker av kontaktskjemaet) som får i oppgave å besvare.

Vil du ha gratis tilbakemelding fra en av våre jurister bruker du dette kontaktskjemaet: Skjema for gratis advokathjelp  

Har du en mer krevende sak hjelper vi deg også å undersøke om du har krav på fri rettshjelp eller har en forsikring som kan dekke vår hjelp videre.

Når skal et pengekrav betales hvis forfalltidspunktet ikke er særskilt avtalt?

Har du lånt penger til en kompis uten at dere egentlig avtalte når pengene skulle tilbakebetales?

Det hender at det ikke følger av avtalen når pengekravet forfaller til betaling. Typiske tilfeller er nettopp mer uformelle pengelån mellom bekjente.

Gjeldsbrevloven § 5 første ledd regulerer tilfeller der det ikke på forhånd er fastsatt en forfallsdag for pengekravet:

§ 5: Er det ikkje fastsett noko om betalingstid, har skyldnaren rett til å betala so snart han vil. Han er skyldig til å betala straks kravsmannen seier frå.

Hvis forfallsdag ikke er fastsatt og skyldneren ikke hører noe fra fordringshaveren kan han betale når han vil. Det vil si at han kan kvitte seg med gjelden når det passer ham. Krever imidlertid fordringshaveren betaling plikter skyldneren straks å betale. Det vil si ved påkrav. Loven inneholder ingen formregler for påkravet, hvilket innebærer at påkrav er like gyldig om det er skriftlig eller muntlig. Av bevishensyn bør imidlertid påkravet være skriftlig.

Så snart fordringshaver har fremsatt et påkrav plikter skyldneren straks å betale. Det gis med andre ord ingen forfallsdato der skyldneren innrømmes en viss tid til å fremskaffe pengene.