Kan leietaker holde tilbake husleie ved mangler?

husleieloven, leierens rettigheter, tilbakeholdelse av leie, kontraktsbrudd, utleierens forpliktelser, manglende vedlikehold, forsinkelser i leie, leieavtale, leieobjekt, leiebeskyttelse, leierens garanti, leiekrav, betalingsmislighold, rettslige skritt, leieavtalekonflikt, boligleie, romleie, forhandlinger i leieforhold, leiekontrakt, mangler ved leie, leiebetaling, dialog mellom leier og utleier, amikable løsninger, leieforhold, norske husleielover, boligrettigheter, leierens beskyttelse, leieavtalens vilkår, husleieproblemer, forsinket leiebetaling.

Husleieloven, som styrer forholdet mellom leier og utleier, gir leieren visse rettigheter som kan bli brukt som beskyttelsesmekanismer mot eventuelle mangler eller forsinkelser fra utleiers side. Et av de mest omtalte verktøyene i leierens arsenal er retten til å holde tilbake leie. Men hva betyr dette egentlig for leieren, og hva er de potensielle implikasjonene av å bruke denne rettigheten?

Først og fremst, er det nødvendig å forstå bakgrunnen for denne bestemmelsen. Lovgiverne ønsket å gi leieren en mekanisme for å beskytte sine rettigheter i tilfelle utleierens kontraktsbrudd. Dette gir leieren en form for “forsikring” mot potensielle skader eller mangler ved leieobjektet.

Når leieren velger å holde tilbake deler av leien, betyr det i praksis at leieren har valgt å sette av en viss sum som garanti for sine krav mot utleier. Dette kan være på grunn av manglende vedlikehold, forsinkelser eller andre kontraktsbrudd fra utleierens side.

Men, dette betyr ikke at leieren kan holde tilbake vilkårlige beløp uten grunnlag. Det er viktig at leieren kan legitimere sitt krav og har beregnet korrekt beløp som skal holdes tilbake. For eksempel, hvis et rom i boligen ikke kan brukes på grunn av en mangel, kan ikke leieren holde tilbake hele leien, men kun en sum som reflekterer verdien av det utilgjengelige rommet.

Risikoen i denne prosessen ligger hos leieren. Dersom det viser seg at leierens krav ikke er gyldig, og han eller hun har holdt tilbake for mye leie, kan det bli ansett som betalingsmislighold. Dette kan ha alvorlige konsekvenser for leieren, inkludert mulige rettslige skritt fra utleierens side.

Til slutt er det viktig å påpeke at denne retten er ment som en beskyttelsesmekanisme for leieren, og ikke som et verktøy for unødvendige konflikter eller misbruk. Begge parter, både leier og utleier, bør alltid søke dialog og forståelse for å løse eventuelle uoverensstemmelser på en amikabel måte.

Krav til tilstand ved leie av husrom: Husleieloven § 2-2

Krav til tilstand ved leie av husrom: Husleieloven § 2-2

Når du leier et husrom, er det viktig å være klar over at utleieren har plikt til å stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid, i samsvar med kravene som følger av leieavtalen. Dette er regulert i Husleieloven § 2-1. Men hva med tilstanden til husrommet ved overlevering? Dette er der Husleieloven § 2-2 kommer inn i bildet.

I utgangspunktet skal husrommet ved overlevering være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, med mindre annet er avtalt i leieavtalen. Det betyr at utleieren har plikt til å sørge for at husrommet er i en tilstand som er tilfredsstillende for leieren.

Men hva om det viser seg at husrommet ikke oppfyller kravene som er nevnt i leieavtalen? Da kan husrommet anses for å ha en mangel. Dette er regulert i Husleieloven § 2-2 bokstav a og b. Det vil si at husrommet har en mangel dersom det ikke passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til eller til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Dersom husrommet har en mangel, har leieren rett til å kreve at mangelen blir utbedret eller kreve prisavslag. Hvis mangelen er vesentlig, kan leieren også ha rett til å heve avtalen. Det er derfor viktig å undersøke husrommet nøye ved overlevering, og eventuelle mangler bør meldes fra til utleieren så snart som mulig.

I sum kan vi si at Husleieloven § 2-2 gir leieren en god beskyttelse mot dårlig tilstand på husrommet ved overlevering. Utleieren har en plikt til å stille husrommet i vanlig god stand og til å oppfylle kravene i leieavtalen. Dersom dette ikke er tilfelle, har leieren rettigheter som kan sikre en god og trygg leieavtale.

Husleieloven § 2-1: Tidspunkt for overlevering

Forståelse av Norsk Ferielov § 8: En Guide til Ferieavvikling i Oppsigelsestid

Når du skal leie bolig, er det viktig å kjenne til reglene som gjelder for tidspunktet for overlevering av boligen. I henhold til husleieloven § 2-1 skal utleieren stille husrommet med tilbehør til leierens disposisjon til avtalt tid. Hvis det ikke er avtalt noen spesifikk tid for overlevering, skal leieren få nøklene og ha uhindret tilgang til husrommet for at overleveringen skal regnes som skjedd.

Det er også viktig å være klar over at leieren har rett til å nekte å overta husrommet hvis det er i vesentlig dårligere stand enn det som var avtalt eller det som er tillatt i henhold til husleieloven. I så fall skal overlevering ikke regnes som skjedd, og leieren har rett til å kreve at utleieren utbedrer eventuelle mangler eller feil før overlevering kan finne sted.

Dersom det ikke er avtalt et spesifikt tidspunkt for overlevering, kan leieren kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende. Dette betyr at hvis du har signert en leieavtale med en utleier, men det ikke er angitt noen overleveringsdato, kan du kreve å få overlevert boligen innen tredje månedsskifte etter at avtalen ble signert.

Husleieloven er til for å beskytte både utleier og leier, og det er viktig å kjenne til reglene som gjelder for tidspunktet for overlevering av boligen. Hvis du har spørsmål om leie av bolig eller andre forhold knyttet til husleieloven, bør du kontakte en advokat eller leieboerforeningen for å få råd og veiledning.

Husleieloven § 1-1: En innføring i lovens virkeområde og begreper

markedsføring av kosttilskudd, ernæringspåstander, helsepåstander, merking og regulering, næringsmiddelopplysninger, korrekt merking, kosttilskudd og markedsføring, influensere i kosttilskuddsmarkedsføring, veiledning om ernæringspåstander, riktig merkepraksis, helsefordeler i kosttilskudd, vitenskapelig dokumentasjon, forbrukertillit, matinformasjonsforordningen, markedsføringsetikk, ernæring og helse, retningslinjer for kosttilskuddsmerking, medisinske påstander og næringsmidler, riktig ernæringsmerking, kosttilskudd og forbrukeropplysning, ernæringspåstander i markedsføring, balansert markedsføring, influenserpartnerskap og kosttilskudd, bruk av helsepåstander, sosiale medier og kosttilskudd, markedsføring av kosttilskudd og influensere, kosttilskudd og forbrukerbeskyttelse, veiledning om kosttilskuddsmerking, ernærings- og helsepåstander i praksis, næringsmiddelopplysninger og forbrukerinnsikt, riktig kosttilskuddsinformasjon, advokat i markedsføring og kosttilskudd.

Lov om husleieavtaler (husleieloven) § 1-1: Lovens virkeområde m.v. er en viktig bestemmelse som definerer hva som omfattes av loven og hva som ikke gjør det. Bestemmelsen fastslår at loven gjelder avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag, uavhengig av om bruksretten til boligen er grunnlagt i en arbeidsavtale.

Det er viktig å merke seg at loven også gjelder selv om vederlaget helt eller delvis er fastsatt til annet enn penger. Det vil si at dersom man for eksempel bytter tjenester eller varer i stedet for å betale husleie med penger, vil man likevel omfattes av husleieloven.

Samtidig fastslår bestemmelsen at loven ikke gjelder avtaler mellom hoteller, pensjonater og liknende overnattingssteder og deres gjester. Videre gjelder ikke loven avtaler om leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

Det er viktig å presisere at med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse. Dette innebærer at dersom man leier et lokale som kun skal brukes til næringsvirksomhet, vil man ikke være omfattet av husleieloven.

Loven legger også stor vekt på å ivareta partenes behov og rettigheter, samt å legge til rette for en stabil og trygg situasjon for begge parter. Lovens virkeområde skal dermed bidra til å regulere avtaleforholdet mellom utleier og leietaker på en måte som sikrer at begge parter opplever det som rettferdig og forutsigbart.

Dersom man opplever utfordringer i leieforholdet, er det viktig å vite om lovens virkeområde og hva som omfattes av den. Det kan være lurt å søke juridisk rådgivning for å få hjelp til å forstå hvordan husleieloven gjelder i ens individuelle situasjon.

Lov om husleieavtaler (husleieloven) § 1-1: Lovens virkeområde m.v. er dermed en viktig bestemmelse som bidrar til å sikre en rettferdig og forutsigbar leieavtale for begge parter. Ved å følge lovens bestemmelser og samarbeide med utleier eller leietaker, kan man oppnå en stabil og trygg situasjon som ivaretar både ens egne og den andres behov på en god måte.

Leietakers rett til å holde husleien tilbake

Som leietaker kan du etter husleieloven ha rett til å holde husleien tilbake:

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake
Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

Tilbakeholdelsen forutsetter at leietaker har et krav mot leieren som følge av mangel eller forsinkelse. I forarbeidene
( NOU 1993:4 sidene 119-120:) til bestemmelsen står:

«Bestemmelsen innebærer at leieren har en alminnelig adgang til å holde tilbake avtalt leie til sikkerhet for krav som følge av utleiers kontraktsbrudd. Kravets art er uten betydning; såvel krav på retting som avslag i leie og erstatning kan sikres ved å holde leie tilbake.


Det må foreligge et kontraktsbrudd fra utleiers side dersom leieren skal kunne holde leie tilbake med hjemmel i denne bestemmelse. Det kreves imidlertid ikke at misligholdet er konstatert på det tidspunkt leien skal betales; er det klart at utleieren vil misligholde sine plikter, kan leieren under henvisning til dette holde tilbake leie.


Leieren kan ikke holde tilbake et større beløp enn det som må anses nødvendig for å sikre kravene han har fått som følge av kontraktsbruddet. Stilles ikke husrommet til disposisjon som avtalt, følger det av § 2-11 første ledd første punktum at leieren kan holde hele den avtalte leien tilbake. I andre tilfelle kan leieren ikke helt generelt unnlate å betale leie under henvisning til at det foreligger mangler eller (partiell) forsinkelse. Leieren må beregne hvor stort kravet er, og i den utstrekning den avtalte leie overstiger kravet mot utleieren, må det overskytende betales på vanlig måte.


Har leieren feilberegnet kravets størrelse, og derfor holdt tilbake et større beløp enn hva han hadde krav på, er det ikke dermed sagt at det foreligger betalingsmislighold fra hans side. Etter lovteksten har han rett til å holde tilbake så mye at det «sikrer» kravene mot utleieren, og i dette uttrykk ligger det innebygget et visst slingringsmonn. Leieren kan, uten å gjøre seg skyldig i betalingsmislighold, holde tilbake et noe større beløp enn hva han har til gode hos utleieren. Hvor stort dette slingringsmonnet er, må avgjøres på grunnlag av de konkrete forhold. Det vil ofte være naturlig å stille moderate krav til leierens aktsomhet da det jo er utleiers mislighold som er årsaken til problemene. Bare dersom leieren holder tilbake klart mer enn han har krav på, bør utleieren kunne gjøre gjeldende de vanlige følger av manglende betaling.


Det er leieren som bærer risikoen for at han virkelig har et krav mot utleieren. Viser det seg at han tar feil når det gjelder kravets eksistens, foreligger det betalingsmislighold, og utleieren kan gjøre gjeldende de vanlige følger av forsinket betaling

Når kan jeg få stønad til servicehund?

Det fremgår av Forskrift om stønad til servicehund for personer med nedsatt funksjonsevne § 2 at  “Stønad til servicehund kan tildeles personer med fysiske funksjonsnedsettelser med behov for bistand til praktiske gjøremål, og hvor servicehund kan redusere behovet for kommunale pleie- og omsorgstjenester. Mottakeren må være i stand til å ta vare på hunden på en tilfredsstillende måte.”

Hva skal stønaden dekke?

“Stønaden skal dekke anskaffelse og opptrening av servicehunder inkludert samtrening, hjemtrening og ettervern av hunden innenfor en årlig budsjettramme fastsatt av Stortinget. Ekstraordinære veterinærutgifter kan dekkes innenfor budsjettrammen.” (§3)

Forskriften finner du her: Forskrift om stønad til servicehund for personer med nedsatt funksjonsevne

Lov om motorferdsel i utmark og vassdrag (motorferdselloven)

motorferdselFormålet med love er ut fra et samfunnsmessig helhetssyn å regulere motorferdselen i utmark og vassdrag med sikte på å verne om naturmiljøet og fremme trivselen, jf motorferdselloven § 1.

Med motorferdsel menes i motorferdsellove bruk av kjøretøy (bil, traktor, motorsykkel, beltebil, snøscooter o.l.) og båt eller annet flytende eller svevende fartøy drevet med motor, samt landing og start med motordrevet luftfartøy (§ 2).

Hele loven kan du lese her: Motorferdselloven

 

Depositum

Depositum reguleres av husleieloven § 3-5. Her fremgår det hvordan innbetaling av depositum skal skje, i hvilke tilfeller husverten kan ta ditt depositum, og hvilke klagemuligheter du har. Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål om depositum.

§ 3-5. Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:

a) partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen,
b) utleieren har dokumentert skyldig leie, og
c) leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt.

Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd, skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren.

Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto. Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet.

Departementet kan i forskrift gjøre unntak fra bestemmelsene i paragrafen her.

En utleiers adgang til å justere husleien

Husleieloven åpner for at utleier kan regulere husleien underveis i leieforholdet. Det er i utgangspunktet tre måter en utleier kan regulere en leietakers husleie på. Den ene er ved årlig indeksregulering, jf. husleieloven 4-2. Den andre er ved å tilpasse leien til det som er gjengs leie for lignende leilighet i området, jf. husleieloven § 4-3. Det tredje alternative er regulering av leie til markedsleie ved inngåelse av et nytt leieforhold.

Ønsker utleier å tilpasse husleien til det som er gjengs leie, stiller husleieloven enkelte betingelser. Leieforholdet må ha vart i minst to år og seks måneder uten at det er gjort annen endring av leien enn indeksregulering. Har verdien på leiligheten og derfor leieprisen økt som følge av arbeid som er gjort av leietaker, skal slik verdiøkning gjøres fradrag for ved tilpassing av leie.

Ved tilpassing av leie til gjengs leie skal utleier skriftlig varsle leietaker. Justeringen av leien kan tidligst settes i verk seks måneder etter at skriftlig krav er satt frem.

  • Husleieloven § 4-3.1Tilpassing til gjengs leie

Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien2 enn den som kan kreves etter § 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.

Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav3 om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.

Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i § 12-2.

huswulff

Kontoret for voldsoffererstatning

voldsoffererstatning

I Vardø (Finnmark) ligger kontoret for voldsoffererstatning.

kontoret for voldsoffererstatning beskriver sine egne tjenester slik på sin hjemmeside:

Rådgivningskontorene for kriminalitetsofre er et offentlig tilbud til personer som har blitt utsatt for vold og andre kriminelle handlinger.
Vi hjelper deg med:

1. Råd,veiledning og samtaler
2. Bistand til å søke voldsoffererstatning
3. Informasjon om rettigheter

4. Støtte til vitner, før, under og etter rettssaker

5. Bistand til å søke rettferdsvederlag


 

Har du blitt utsatt for en straffbar handling – overfalt, slått ned, utsatt for seksuelle overgrep eller på annen måte lidd skade – kan du ha rett til voldsoffererstatning fra staten.

Barn som har opplevd vold mot sine nærmeste kan også ha rett til erstatning.

Hvis voldsofferet dør, kan de etterlatte ha rett til erstatning.

Ring oss