Borettslagsloven

Ordensregler i borettslag- hva kan bestemmes?

av

Burettslagslova § 5-11 inneholder bestemmelser om bruken av andelen:

§ 5-11.Bruken av bustaden og eigedommen

(1) Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar.
(2) Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret​ gjennomføre tiltak på eigedomen som trengst på grunn av nedsett funksjonsevne hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn.
(3) Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styret​bruke bustaden til anna enn bustadføremål.
(4) Styret​kan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen

Det følger av fjerde ledd i bestemmelsen at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Men hva anses som «vanlige» ordensregler?

Første ledd i bestemmelsen fastslår at bruken av andelen og fellesområdet ikke på urimelig eller unødvendigvis må være til skade eller ulempe for andre andelseiere. I forarbeidene til bestemmelsen står: «Regelen fangar opp slikt som plagsam støy eller lukt, tilgrising av oppgangar og uforsiktig omgang med eld eller vatn» (Ot.prp.nr.30 (2002-2003) s. 275

Ordensreglene vil være retningsgivende for når en bruken til en andelseier er til skade eller ulempe for øvrige beboere etter borettslagsloven

Det er imidlertid ikke fastsatt en klar grense for hva som kan pålegges andelseiere av ordensregler og hva som vil anses som for inngripende i den enkeltes bruksrett. Det er alminnelig antatt at det må foretas en vurdering ut fra samfunnsnormen, herunder alminnelig skikk og bruk. Det er også viktig at ordensreglene ikke oppleves som urimelig overfor beboerne. 

Er du uenig i ordensreglene bør det tas opp med styret eller innkalles til ekstraordinært generalforsamling. 

Godkjenning av ny andelseier i borettslag

av

Burettslagslova § 4-5 inneholder bestemmelser om godkjenning av ny andelseier:

§ 4-5.Godkjenning av ny andelseigar​

(1) Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn.​ Er ikkje melding​ om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tjue dagar​ etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt.
(2) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Er det reist søksmål​ om godkjenningsnektinga eller reist innvendingar mot eit salspålegg etter § 4-8, kan tingretten i orskurd​ fastsetje at ervervaren mot trygdgiving kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikkje ta avgjerd om slik bruksrett.
(3) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader til godkjenning av ein ny andelseigar er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen

Godkjenning av ny andelseier kan ikke nektes uten at det foreligger «saklig grunn».

Det følger av forarbeidene  at «grunnen må ha med den nye andelseigaren å gjere, og spørsmålet må vere om det ligg føre omstende som gjer at laget ikkje vil vere tent med a ha vedkomanda som andelseigar» (Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 262).

Lovutvalget uttaler nærmere om dette at «[s]akleg grunn kan tenkjast å liggje føre der andelseigaren klårt vantar økonomisk evne til å betale felleskostnadene, og at det ikkje er utsikter til at kostnadene kan dekkjast av sosialkontor eller andre. Vidare kan det vere sakleg grunn til å nekta godkjenning dersom andelseigaren har mishalde sine plikter vesentled i andre bustadforhold, men her må ein minnast at det er utsiktene framover som skal vurderast» (NOU 2000:17 s. 121-122)

Skal styret fattet vedtak der det nektes godkjenning bør det bygge på klart dokumenterte forhold fra tidligere boforhold eller andelseierens evne til å betale felleskostnader. Som det presiseres i forarbeidene er det utsiktene fremover som skal vurderes og det må tas en konkret vurdering av faren for gjentakelse. 

Ring oss