I disse digitale tider blir det stadig mer vanlig å selge boligen selv. Mange banker krever at oppgjøret foretas gjennom såkalr oppgjørsmegler, dette kan da være enten en eiendomsmegler eller en advokat som oppfyller vilkårene. Bruk av megler- eller advokattjenester en sikkerhet ved transaksjoner som innebærer store formuesverdier. Både kjøper og selger får da en sikkerhet for at avtalen oppfylles, og banken er sikker på at deres panteobligasjoner tinglyses som forutsatt.
Vi i Advokatfirmaet Wulff AS har lang erfaring med eiendomsoppgjør. Vi utformer da dokumentene for handelen, tinglyser urådighetserklæring, avholder eventuelt kontraktsmøte, tinglyser skjøte og pantedokument, sletter heftelser, samt foretar oppgjør til selger. Oppdraget avsluttes ved at kjøper og selger mottar oppgjørsoppstilling og tinglyste dokumenter sendes til hhv. kjøper og bank. Vi har fast pris på eiendomsoppgjør, kr. 15 000 inkl. mva.
Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål om prosessen og ønsker å vite mer.
Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom, herunder bygning, boliger og adresser. Bestemmelser om matrikkelen er inntatt i lov om eiendomsregistrering (matrikkellova). Formålet med loven er å sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger, ved at det blir ført et ensartet og pålitelig register over alle faste eiendommer i langet og at grenser og eiendomsforhold blir klarlagte, jf. § 1.
Matrikkelen skal inneholde opplysninger om den eiendom som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eiendom jf. § 4. Registeret viser også grensene for matrikkelenhetene (eiendommene), inkludert grenser for uteareal som inngår i eierseksjoner
Sentrale begreper:
§ 3. Definisjonar
I denne lova tyder: a)matrikkelen: landet sitt offisielle register over fast eigedom, og under dette bygningar, bustader og adresser, jf. § 4, b)matrikkeleining: grunneigedom, anleggseigedom, eigarseksjon, jordsameige eller festegrunn, jf. § 5, c)matrikkelnummer: den offisielle nemninga for kvar enkelt matrikkeleining, d)matrikkelbrev: attestert utskrift av matrikkelen som viser alle registrerte opplysningar om ei matrikkeleining ved oppgitt dato, e)matrikkelføring: føre opplysningar i matrikkelen, f)matrikulering: føre ei ny matrikkeleining inn i matrikkelen, g)sentral matrikkelstyresmakt: det statsorganet som forvaltar matrikkelen, h)oppmålingsforretning: den oppgåva som går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar til fast eigedom, og gi nødvendig dokumentasjon for matrikkelføring, jf. § 33, i)geodetisk grunnlag: referanseramme som gjer det mogleg å bestemme eintydige geodetisk relaterte koordinatar, j)grunnlagsmåling: etablering, kontroll og vedlikehald av geodetisk grunnlag, k)fastmerke: varig merkt punkt til bruk i grunnlagsmålingar eller for å gjere geodetisk grunnlag tilgjengeleg for kart- og oppmålingsarbeid, l)signal: merke, instrument eller konstruksjon som blir brukt for å vise eller kontrollere plasseringa til eit fastmerke
På Kartverkets netttjenesten «Se eiendom» finner du alle opplysningene om din og andres eiendom.
Burettslagslova § 5-11 inneholder bestemmelser om bruken av andelen:
§ 5-11.Bruken av bustaden og eigedommen
(1) Andelseigaren skal fare fint med bustaden og fellesareala. Bruken av bustaden og fellesareala må ikkje på urimeleg eller unødvendig vis vere til skade eller ulempe for andre andelseigarar. (2) Ein andelseigar kan med godkjenning frå styret gjennomføre tiltak på eigedomen som trengst på grunn av nedsett funksjonsevne hos ein brukar av bustaden. Godkjenning kan ikkje nektast utan sakleg grunn. (3) Andelseigaren kan ikkje utan samtykke frå styretbruke bustaden til anna enn bustadføremål. (4) Styretkan fastsetje vanlege ordensreglar for eigedommen. Sjølv om det er vedteke forbod mot dyrehald, kan brukaren av bustaden halde dyr dersom gode grunnar talar for det, og dyrehaldet ikkje er til ulempe for dei andre brukarane av eigedommen
Det følger av fjerde ledd i bestemmelsen at styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Men hva anses som «vanlige» ordensregler?
Første ledd i bestemmelsen fastslår at bruken av andelen og fellesområdet ikke på urimelig eller unødvendigvis må være til skade eller ulempe for andre andelseiere. I forarbeidene til bestemmelsen står: «Regelen fangar opp slikt som plagsam støy eller lukt, tilgrising av oppgangar og uforsiktig omgang med eld eller vatn» (Ot.prp.nr.30 (2002-2003) s. 275
Ordensreglene vil være retningsgivende for når en bruken til en andelseier er til skade eller ulempe for øvrige beboere etter borettslagsloven
Det er imidlertid ikke fastsatt en klar grense for hva som kan pålegges andelseiere av ordensregler og hva som vil anses som for inngripende i den enkeltes bruksrett. Det er alminnelig antatt at det må foretas en vurdering ut fra samfunnsnormen, herunder alminnelig skikk og bruk. Det er også viktig at ordensreglene ikke oppleves som urimelig overfor beboerne.
Er du uenig i ordensreglene bør det tas opp med styret eller innkalles til ekstraordinært generalforsamling.
Burettslagslova § 4-5 inneholder bestemmelser om godkjenning av ny andelseier:
§ 4-5.Godkjenning av ny andelseigar
(1) Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tjue dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. (2) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Er det reist søksmål om godkjenningsnektinga eller reist innvendingar mot eit salspålegg etter § 4-8, kan tingretten i orskurd fastsetje at ervervaren mot trygdgiving kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikkje ta avgjerd om slik bruksrett. (3) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader til godkjenning av ein ny andelseigar er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen
Godkjenning av ny andelseier kan ikke nektes uten at det foreligger «saklig grunn».
Det følger av forarbeidene at «grunnen må ha med den nye andelseigaren å gjere, og spørsmålet må vere om det ligg føre omstende som gjer at laget ikkje vil vere tent med a ha vedkomanda som andelseigar» (Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 262).
Lovutvalget uttaler nærmere om dette at «[s]akleg grunn kan tenkjast å liggje føre der andelseigaren klårt vantar økonomisk evne til å betale felleskostnadene, og at det ikkje er utsikter til at kostnadene kan dekkjast av sosialkontor eller andre. Vidare kan det vere sakleg grunn til å nekta godkjenning dersom andelseigaren har mishalde sine plikter vesentled i andre bustadforhold, men her må ein minnast at det er utsiktene framover som skal vurderast» (NOU 2000:17 s. 121-122)
Skal styret fattet vedtak der det nektes godkjenning bør det bygge på klart dokumenterte forhold fra tidligere boforhold eller andelseierens evne til å betale felleskostnader. Som det presiseres i forarbeidene er det utsiktene fremover som skal vurderes og det må tas en konkret vurdering av faren for gjentakelse.
Hvilke tiltak som omfattes av Plan- og bygningslovens byggesaksbestemmelser fremkommer av lovens § 20-1:
Plan- og Bygningsloven § 20-1. Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene
Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov:
a)
oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg
b)
vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a
c)
fasadeendring
d)
varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a
e)
riving av tiltak som nevnt i bokstav a
f)
oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner
g)
oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig
h)
oppføring av innhegning mot veg
i)
plassering av skilt- og reklameinnretninger
j)
plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg
k)
vesentlig terrenginngrep
l)
anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass
m)
opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova.
Departementet kan gi forskrifter om hvilke tiltak som omfattes av bestemmelsen.
