Leietakers rett til å holde husleien tilbake

av

Som leietaker kan du etter husleieloven ha rett til å holde husleien tilbake:

§ 2-15. Rett til å holde leie tilbake
Leieren kan holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse.

Tilbakeholdelsen forutsetter at leietaker har et krav mot leieren som følge av mangel eller forsinkelse. I forarbeidene
( NOU 1993:4 sidene 119-120:) til bestemmelsen står:

«Bestemmelsen innebærer at leieren har en alminnelig adgang til å holde tilbake avtalt leie til sikkerhet for krav som følge av utleiers kontraktsbrudd. Kravets art er uten betydning; såvel krav på retting som avslag i leie og erstatning kan sikres ved å holde leie tilbake.


Det må foreligge et kontraktsbrudd fra utleiers side dersom leieren skal kunne holde leie tilbake med hjemmel i denne bestemmelse. Det kreves imidlertid ikke at misligholdet er konstatert på det tidspunkt leien skal betales; er det klart at utleieren vil misligholde sine plikter, kan leieren under henvisning til dette holde tilbake leie.


Leieren kan ikke holde tilbake et større beløp enn det som må anses nødvendig for å sikre kravene han har fått som følge av kontraktsbruddet. Stilles ikke husrommet til disposisjon som avtalt, følger det av § 2-11 første ledd første punktum at leieren kan holde hele den avtalte leien tilbake. I andre tilfelle kan leieren ikke helt generelt unnlate å betale leie under henvisning til at det foreligger mangler eller (partiell) forsinkelse. Leieren må beregne hvor stort kravet er, og i den utstrekning den avtalte leie overstiger kravet mot utleieren, må det overskytende betales på vanlig måte.


Har leieren feilberegnet kravets størrelse, og derfor holdt tilbake et større beløp enn hva han hadde krav på, er det ikke dermed sagt at det foreligger betalingsmislighold fra hans side. Etter lovteksten har han rett til å holde tilbake så mye at det «sikrer» kravene mot utleieren, og i dette uttrykk ligger det innebygget et visst slingringsmonn. Leieren kan, uten å gjøre seg skyldig i betalingsmislighold, holde tilbake et noe større beløp enn hva han har til gode hos utleieren. Hvor stort dette slingringsmonnet er, må avgjøres på grunnlag av de konkrete forhold. Det vil ofte være naturlig å stille moderate krav til leierens aktsomhet da det jo er utleiers mislighold som er årsaken til problemene. Bare dersom leieren holder tilbake klart mer enn han har krav på, bør utleieren kunne gjøre gjeldende de vanlige følger av manglende betaling.


Det er leieren som bærer risikoen for at han virkelig har et krav mot utleieren. Viser det seg at han tar feil når det gjelder kravets eksistens, foreligger det betalingsmislighold, og utleieren kan gjøre gjeldende de vanlige følger av forsinket betaling

Har deltidsansatte fortrinnsrett?

av
har deltidsansatte fortrinnsrett

Ja, etter arbeidsmiljøloven § 14-3 (1) har arbeidstakere som er deltidsansatt rett til utvidet stilling fremfor nyansettelser. Det er et vilkår at den deltidsansatte er kvalifisert for stillingen og at bruk av fortrinnsretten ikke vil medføre vesentlige ulemper for bedriften.

Arbeidsmiljøloven § 14-3. Fortrinnsrett for deltidsansatte

(1) Deltidsansatte har fortrinnsrett til utvidet stilling fremfor at arbeidsgiver foretar ny ansettelse i virksomheten. Fortrinnsretten kan også gjelde en del av en stilling.
(2) Fortrinnsretten er betinget av at arbeidstaker er kvalifisert for stillingen og at utøvelse av fortrinnsretten ikke vil innebære vesentlige ulemper for virksomheten.
(3) Før arbeidsgiver fatter beslutning om ansettelse i stilling som arbeidstaker krever fortrinnsrett til, skal spørsmålet så langt det er praktisk mulig drøftes med arbeidstaker, med mindre arbeidstaker selv ikke ønsker det.
(4) Fortrinnsrett etter § 14-2, med unntak av § 14-2 andre ledd første punktum, går foran fortrinnsrett for deltidsansatte.
(5) Tvist om fortrinnsrett for deltidsansatte etter § 14-3 avgjøres av tvisteløsningsnemnda, jf. § 17-2.

Referatforbud

av

I medhold av domstolloven § 129 annet ledd kan retten ved kjennelse helt eller delvis forby offentlig gjengivelse av forhandlingene i rettsmøter.

Dette er vanligvis brukt for å legge bånd på journalisters omtale av saken. Borgarting lagmannsrett har i en nylig kjennelse besluttet å nedlegge et referatforbud som er rettet mot partene i en barnevernsak. Dette for å forhindre morens omtale av saken på Facebook, av hensyn til barnet.

Du kan lese artikkel på Rett24 her.

Skilsmisse og arveoppgjør med borettslagsleilighet som har fellesgjeld

av

Ved opphør av ekteskap skal det gjøres verdien av felleseiemidlene fordeles. Etter ekteskapsloven § 59 kan verdier som klart kan føres tilbake til føre ekteskapet skjevdeles. Hvis en eiendel er beheftet med lån ved inngåelsen av ekteskap kan bare den ikke-belånte andelen av eiendelen skjevdeles. Er en bolig verd kr. 1 000 000 og beheftet med kr. 800 000 i gjeld er det altså 1/5 av boligens verdi på skjæringstidspunktet som kan skjevdeles.

Når det gjelder borettslagsleiligheter med fellesgjeld skal det tas hensyn til fellesgjelden både ved inngåelsen av ekteskapet, men også ved beregningen av skjevdelingskravet på skjæringstidspunktet. Det er altså leilighetens antatte totalpris (Pris for andelen i borettslaget + fellesgjeld) er avgjørende.

Hvis den ene ektefellen ved inngåelsen av ekteskapet eier en borettslagsleilighet og andelen fellesgjeld knyttet til andelen i borettslaget er kr. 400 000, mens leilighetens totalpris er kr. 1 000 000 kan altså 3/5 av leilighetens totalpris ved ekteskapets slutt skjevdeles, mens den resterende nettoverdien skal likedeles. Er det ved ekteskapets slutt kr. 200 000 i fellesgjeld knyttet til andelen og leiligheten er verd kr. 2 000 000 kan altså kr. 1 200 000 av verdien skjevdeles. Det gjenstår da kr. 800 000 av totalprisen. Kroner 200 000 kan det gjøres fradrag for i likedleingsmidlene. Til likedeling går da kroner 600 000 og den andre ektefellen har da krav på kr. 300 000.

Har du spørsmål knyttet til skifteoppgjør kan du kontakte oss her for en gratis og uforpliktende vurdering av saken.

Advokatfirmaet Wulff

Bålforbud 15. april-15.september

av
Bålforbud

Mellom 15. april og 15. september er det et generelt bålforbud i skog og utmark i medhold av forskrift 17. desember 2015 nr. 1710 om brannforebygging § 3.

Det er likevel tillatt å gjøre opp ild der det åpenbart ikke kan medføre brann eller med kommunens tillatelse.

Kommunestyret kan gjøre unntak fra bålforbudet i sin kommune, dette kan feks være i forbindelse med St. hansfeiring eller lignende.

Skilsmisse der den ene har tatt opp mye lån

av

Ekteskapet medfører som utgangspunkt ikke et ansvar for den annens gjeld jf. ekteskapsloven § 40. Det er et lite praktisk unntak fra denne regelen i ekteskapsloven § 41.

Gjeld har imidlertid stor betydning ved spørsmål om hva som går til likedeling. Dette kan illustreres med et eksempel. Hvis ektefellene eier en bolig sammen til en verdi av kroner 2 000 000 og dette er alt de eier og de har anskaffet boligen sammen med likedelingsmidler. Det er ikke lån knyttet til boligen. Hvis den ene har tatt opp kroner 1 000 000 i gjeld og den andre ikke har gjeld, vil det gå 1 000 000 til likedeling fra den ene og 0 til likedeling fra den andre.

Hvis den ektefellen som ikke har gjeld skal kjøpe den andre ektefellen ut av boligen, må han eller hun altså betale kroner 1 500 000. Hvis den som har kroner 1 000 000 i gjeld skal kjøpe den andre ut må han betale kroner 500 000. Selger de boligen på det åpne markedet til kroner 2 000 000 vil den som ikke har gjeld få kroner 500 000 av kjøpesummen, mens den som har gjeld får kroner 1 500 000 av kjøpesummen.

I eksemplet sitter altså den som ikke har gjeld igjen med like lite som den som har gjeld. Hvis partene hadde hatt skjevdelingsmidler eller at den med gjeld ikke hadde hatt like mye eller mer likedelingsmidler enn gjeld ville situasjonen blitt en annen.

Har du spørsmål knyttet til skilsmisseoppgjør kan du kontakte oss på kontaktskjema her. Eller ringe 751 75 800 mellom klokken 08.30 og 16.00 på hverdager.

Hva koster en ektepakt?

av

Advokatfirmaet Wulff har fastpris på ektepakt på kroner 3750 inkludert mva. Brønnøysundregistret tar kroner 1516 i gebyr for tinglysning av ektepakten og dette kommer i tillegg hvis det ønskes at ektepakten skal tinglyses.

I forbindelse med ektepakt gjøres det ofte en del andre disposisjoner som kan inkluderes i prisen fra oss, men som innebærer gebyrer fra staten eller andre aktører.

Hvis ektepakten innebærer overdragelse av eiendom tar kartverket kroner 525 for tinglysning av skjøte for fast eiendom og kroner 430 for tinglysning av skjøte for andel i borettslag. Det er unntak for dokumentavgift for gaveoverføringer mellom ektefeller.

Hvis det også gjøres et testament som skal oppbevares av Tingretten tar denne 920 i gebyr for denne oppbevaringen.

Opplysningsvesnets fond tar kroner 4600 for i administrasjonsvederlag for overføring av festerett. I tillegg forbeholder det seg retten til å oppregulere festeavgiften.

Prisene er oppdatert 11.04.2019 og kan endres i fremtiden.

Hva koster ektepakt?

Hvordan kan vi hjelpe med ektepakt?

av

Advokatfirmaet Wulff har fastpris ved utarbeidelse av ektepakt på kroner 3750 inkludert mva. Dette kan synes å være mye for å fylle ut et skjema, men vi har som mål å sikre at ektefellene vet konsekvensene av ektepakten de inngår og kan hjelpe med å finne de riktige løsningene som ivaretar ektefellenes ønsker i størst mulig grad. Av og til kan ikke ektefellene lovlig inngå den ektepakten de har sett for seg, og da er det vår jobb å finne ut hva ektefellene kan avtale i en gyldig ektepakt som ivaretar deres interesser.

En ektepakt vil ofte medføre behov for andre disposisjoner som utfylling av skjøte og overføring av festerett, tinglysning av bruksrett. I tillegg kan det være behov for testament for å sikre ektefellenes interesser i størst mulig grad. Slikt ekstraarbeid vil kunne inkluderes i fastprisen hvis arbeidet ikke er svært omfattende.

Videre har ektepakten ektefellene har tenkt på konsekvenser som ektefellene ikke har forutsett. Vi kan hjelpe å klargjøre konsekvensene for ektefellene slik at de unngår av avtale noe de egentlig ikke ønsker. Det kan også være at en ektepakt er unødvendig fordi det ektefellene vil få det samme etter ekteskapslovens regler uten å inngå ektepakt.

Det er også en sikkerhet å bruke oss til å inngå ektepakt fordi vi påser at formkravene er oppfylt. En ektepakt i strid med formkravene vil være ugyldig.

Kontakt oss her for en gratis vurdering av om dere har behov for ektepakt eller ring oss på 751 75 800 for en gratis samtale.

Ektepakt på Helgeland

Når er det fornuftig å avtale særeie i ektepakt?

av

Særeie innebærer et unntak for likedeling etter ekteskapsloven. Midler som klart kan føres tilbake til før ekteskapet kan skjevdeles etter ekteskapsloven § 59, men det kan ofte oppstå tvister knyttet til verdistigning på skjevdelingsgjenstander.

Det er flere gode grunner til å avtale særeie. I det følgende skal tre av disse grunnene nevnes.

Den første gode grunnen er er hvis den ene parten har en bedrift og ønsker å holde bedriften utenfor deling. Hvis ektefelle A har en bedrift og ektefelle B dør, risikerer ektefelle A å måtte betale halve bedriftens verdi til ektefelle Bs arvinger. I en slik situasjon vil ektefellen risikere å komme i en situasjon der han eller hun må legge ned bedriften og det kan gå ut over egen og andres arbeidsplass.

Den andre gode grunnen er å hinder uklarheter ved et fremtidig oppgjør mellom ektefellene eller mellom ektefellene og arvingene. Det kan for eksempel være at den ene brakte en eiendom inn i ekteskapet og begge har pusset denne eiendommen opp. I en slik situasjon vil den delen av eiendommens verdi som knyttes til oppussingen være gjenstand for likedeling, mens det resterende er skjevdelingsmidler, forutsatt at eiendommen ikke var belånt ved inngåelsen av ekteskapet. I denne situasjonen kan det være fornuftig å avtale en eierandel til hver av ektefellene og at denne eierandelen er særeie. Avtales det ikke særeie risikeres det at den som brakte eiendelen inn kan skjevdele sin andel mens den andre må likedele sin andel.

Den tredje gode grunnen er hvis ektefellene ønsker å sikre hverandre på bekostning av arvinger. Gjennom ektepakt kan pliktdelsreglene i arveloven delvis omgås ved at det kan avtales særeie i live og at førstavdødes særeie blir felleseie ved død.

Særeie

Dødsdisposisjoner i ektepakt

av

Hva en dødsdisposisjon er nærmere beskrevet her.

De fleste formkravene er de samme for ektepakt og testament. Den sentrale forskjellen er reglene om vitnenes habilitet i arveloven § 61. Så lenge disposisjonen ikke tilgodeser vitnene eller deres slektninger er det ikke noe i veien for at en dødsdisposisjon gjøres i form av ektepakt. Av hensyn til klarhet bør det imidlertid utarbeides to dokumenter.

Det finnes enkelte typer disposisjoner som i realiteten er dødsdisposisjoner, men som likevel må gjøres i ektepakt og som ikke begrenses av arvelovens regler selv om det er dødsdisposisjoner.

Dette er særeie i live, felleseie ved død etter ekteskapsloven § 42 tredje ledd, rett til usikfte med særeie etter ekteskapsloven § 43 første og fjerde ledd, og skjevdeling i live likedeling ved død etter ekteskapsloven § 44 tredje ledd.

Grunnen til at dette er dødsdisposisjoner er at virkningen ved død er en annen enn den er i ved skilsmisse. Det er likevel slik at denne type disposisjoner må gjøres i ektepakt. I og med at formkravene for ektepakt er de samme som for testament vil trolig et dokument som har navnet testament med disse disposisjonene anses som en gyldig ektepakt. Begge ektefellene må imidlertid underskrive da disposisjonene ikke er ensidige.

Dødsdisposisjoner i ektepakt
Ring oss