høyesterettsdom – Advokatfirmaet Wulff

Tomtefeste er et juridisk komplekst område som regulerer rettigheter og plikter for både festere og bortfestere. I denne bloggposten skal vi se nærmere på retten til innløsning av festetomt til bolighus og fritidshus i henhold til tomtefesteloven. Vi vil også se på en viktig Høyesterettsdom fra november 2023 som gir veiledning om innløsningsreglene.

Innløsningsrett etter Tomtefesteloven

Tomtefesteloven gir festere rett til å kreve innløsning av en festetomt til bolighus eller fritidshus under visse betingelser. Her er en oppsummering av innløsningsreglene:

Festeavtale inngått etter lovens ikrafttredelse: For festeavtaler inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft, kan festere kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden, og deretter hver 10. år. Partene kan også avtale kortere innløsningstid hvis de ønsker det.
Festeavtale inngått etter 1975, men før 2002: For festeavtaler inngått i denne perioden kan festere kreve innløsning etter 50 år av festetiden, og deretter hvert 10. år, med mindre annet er avtalt. Unntak gjelder for festetomter tilknyttet familie- eller kombinasjonsbruk innen landbruket.
Festeavtale inngått før 1976: For festeavtaler inngått før denne datoen, kan festere kreve innløsning når festetiden er ute, men kun hvis huset på tomten har vært i varig bruk som bolighus eller fritidshus for festere eller deres nærmeste familie. Innløsning kan også kreves når det har gått 50 år av festetiden, og deretter hvert 10. år.
Livstidsfeste: Hvis festetomten er festet på livstid og huset på tomten er i varig bruk som bolighus eller fritidshus for festere eller deres nærmeste familie, kan innløsning kreves når festere dør.
Avgrensninger: Det er viktige avgrensninger i retten til innløsning. Det kan ikke kreves innløsning hvis det strider mot bortfesterens rettigheter i henhold til lov eller avtale. For eksempel, hvis det er et salgsforbud eller forkjøpsrett som gjelder på bortfestereiendommen, kan festere ikke kreve innløsning.

Høyesterettsdommen av november 2023

Høyesterettsdommen fra november 2023 er et viktig juridisk presedens som gir veiledning om tolkningen av innløsningsreglene i tomtefesteloven. Her er de viktigste punktene fra dommen:

Eierseksjonssameier har rett til innløsning: Eierseksjonssameier har rett til å innløse sine respektive bruksnumre når de har festetomter bebygd av dem. Hver eierseksjonssameie har rett til å innløse hele bruksnummeret, men ikke de bruksnumrene som ikke er bebygd.
Grensen for innløsning: Høyesterett uttalte at grensen for innløsning må trekkes der boligsosiale hensyn ikke lenger kan begrunne innløsning av hele bruksnummeret. Det må være vide rammer for denne vurderingen.
Boliglaget har ikke innløsningsrett: Boliglaget, som opprinnelig hadde festeavtale til hele området, hadde ikke innløsningsrett i henhold til tomtefesteloven.

I dette blogginnlegget skal vi dykke ned i paragraf 2 av odelloven og se nærmere på kravene til arealstørrelse for at en eiendom skal regnes som odlingsjord. Dette er et viktig og avgjørende kriterium for om odelsrett kan hevdes, og det er derfor verdt å se nærmere på hva loven sier.

I dagens odellov, § 2, blir en eiendom regnet som odlingsjord når enten jordbruksarealet er over 25 dekar eller det produktive skogarealet er over 500 dekar. Jordbruksarealet omfatter både fulldyrka og overflatedyrka jord, som kan benyttes til åkervekster eller eng, og jord som uten videre kultivering kan nyttes til slåtteng eller kulturbeite. Det er altså de naturlige forutsetningene for landbruksdrift som er avgjørende, ikke den aktuelle bruken.

Forslaget til endring i odelloven innebærer at begrepet «jordbruksarealet» kun omfatter fulldyrka og overflatedyrka jord. Andre jordarealer, som gjødsla beite, vil ikke lenger bli tatt med i beregningen av odlingsjord. Dette betyr at den nye grensen for odlingsjord vil være 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, eller 500 dekar produktiv skog. Det vil ikke lenger være mulig å slå sammen jordbruksareal og skogareal for å oppfylle kravet til odlingsjord.

Det er også viktig å merke seg at part i realsameie skal regnes med når en vurderer om eiendommen oppfyller kravene for å være odlingsjord. Part i realsameie har likhetstrekk med fullt eierskap, da sameierne har grunneierrådighet over realsameiet, begrenset av den enkelte eiendoms eierandel.

Det er verdt å nevne at loven har blitt endret tidligere, og det er viktig å være oppmerksom på overgangsbestemmelser som kan påvirke odelsretten for eiendommer som var odlingsjord før lovendringen i 2009. Det kan også oppstå tvilsspørsmål knyttet til eldre rett i odelssaker.

Høyesterett har også avsagt dommer som avklarer spørsmål av prinsipiell interesse vedrørende odelloven § 2. Et eksempel er dommen av 26. mars 2014, hvor det ble fastslått at totalfredet skog ikke oppfyller kravet til produktivt skogareal etter loven.

Som en oppsummering viser endringene i § 2 at kravet til odlingsjord enten kan oppfylles ved å ha over 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, eller ved å ha over 500 dekar produktiv skog. Part i realsameie må også regnes med ved vurderingen av eiendommens arealgrunnlag. Det er viktig å være oppmerksom på eventuelle overgangsbestemmelser og eldre rett i odelssaker, da dette kan påvirke odelsretten for eiendommer som var odlingsjord før lovendringen i 2009.

Tomtefeste – Rett til innløsning av festetomt til bolig- og fritidshus

Odelssaker og odelsloven: Krav til arealstorleik og odlingsjord