tomtefesteloven

Tomtefeste – Unntak fra festerens rett til innløsning

av
Tomtefeste, Innløsning, Rettigheter, Unntak, Festetomt, Bortfester, Tomtefesteloven, Bygdeallmenning, Statsallmenning, Finnmarkseiemdom, Landbrukseigedom, Innløsningsretten, Lovgivning, Rettsgrunnlag, Tredjeperson, Festeforhold, Eiendomsrett, Juridisk rådgivning, Forskrifter, Fleksibilitet, Bolighus, Fritidshus, Tomtefesteloven § 32, Juridisk bistand, Gjeldende lover.

Tomtefesteloven gir normalt festere av tomter til bolig- eller fritidshus rett til innløsning. Denne rettigheten gir festere en mulighet til å overta eiendomsretten til festetomten mot et engangsvederlag. Imidlertid finnes det unntak fra denne innløsningsretten, og disse unntakene er viktige å forstå for både festere og bortfestere.

Unntakene fra innløsningsretten er nedfelt i tomtefesteloven, og de gir bortfestere visse rettigheter til å opprettholde festeforholdet uten å risikere innløsning. Her vil vi gå gjennom de viktigste unntakene og hva de innebærer.

1. Rettens begrensning i forhold til bortfesterens rettigheter

Retten til innløsning gjelder bare så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Dette betyr at festere ikke kan kreve innløsning dersom det ville stride mot bortfesterens rettslige grunnlag for eiendommen, enten det er basert på lov eller avtale.

2. Samtykke fra tredjepersoner

En tredjeperson som har rettigheter til bortfestereiendommen, kan ikke sette seg imot senere innløsning av festetomten hvis det kan anses at han eller hun har gitt samtykke til festingen uten begrensninger når det gjelder innløsning. Dette sikrer at tredjepersoner ikke kan hindre innløsning hvis de tidligere har akseptert festeforholdet uten reservasjoner.

3. Bygdeallmenninger, statsallmenninger og Finnmarkseiemdom

Dersom det er krav om innløsning av en festetomt til et bolighus eller fritidshus som tilhører en bygdeallmenning, kan bortfestaren i stedet tilby festaren en forlengelse av festetiden i henhold til § 33. Det samme gjelder for festetomter til fritidshus som tilhører en statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.

4. Unntak for landbrukseigedommer

Kongen kan fastsette i forskrift at det samme som i de tidligere nevnte leddene skal gjelde så lenge tomt festet bort til fritidshus hører til en landbrukseigedom, og inntekten fra festearealet som tilhører bruket, tilseier at innløsning ikke finner sted. Dette gir en viss fleksibilitet i forhold til innløsningsregler for tomter til fritidshus på landbrukseiendommer.

Det er viktig å merke seg at unntakene i denne paragrafen kun gjelder så langt innløsningsretten er regulert i henhold til § 32 i tomtefesteloven. Det er derfor avgjørende å kjenne til bestemmelsene i § 32 for å forstå om og hvordan innløsning kan være aktuelt i en gitt situasjon.

For juridisk rådgivning eller spesifikke spørsmål om innløsning av tomtefeste, anbefales det å søke profesjonell juridisk bistand. Unntakene fra innløsningsretten kan være komplekse, og det er viktig å være grundig informert om gjeldende lover og forskrifter i slike saker.

Innløsning av festetomter til fritidshus i henhold til tomtefesteloven

av
Innløsning av festetomter, Fritidshus, Tomtefesteloven, Innøsning av festetomter til fritidshus, Festeavtaler, Innøsningsrett, Fritidseiendom, Privatrettslig innløsning, Festetid, Fritidseiendommer, Innøsning av festetomt, Regler for innløsning, Festeavtaler for fritidshus, Fritidsboliger, Innløsningsrett for fritidseiendom, Tomterett, Fritidsboliger og tomtefeste, Festetomt for hytte, Fritidseiendommer og innløsning, Tomtefesteloven og fritidshus, Fritidshus og juridiske spørsmål, Innløsningsprosessen, Tomtefesteavtaler, Fritidseiendommer og rettigheter, Innløsningsmuligheter, Hytteeiendommer og innløsning.

Fritidshusene våre er ofte en kilde til rekreasjon, avslapning og fine minner. Men hva skjer når vi har en festet tomt for vårt kjære fritidshus, og vi ønsker å innløse den? Tomtefesteloven regulerer også innløsning av festetomter til fritidshus, og det er viktig å forstå reglene som gjelder for denne typen eiendommer.

For festeavtaler inngått etter Tomtefesteloven trer i kraft, er reglene klare. Det er ingen automatisk innløsningsrett for fritidshus. Innøsning av festetomter til fritidshus er av privatrettslig art. Det betyr at innløsning ikke kan skje uten en avtale mellom partene eller bortfesterens samtykke.

For festeavtaler inngått etter 1975, men før 2002, er innløsningsreglene noe annerledes. Her kan festeren normalt kreve innløsning etter at det har gått 50 år av den avtalte festetiden, deretter hver 10. år. Unntak gjelder hvis tomten hører til et familie- eller kombinasjonsbruk innen landbruket. I slike tilfeller gjelder ikke innløsningsretten, med mindre det er avtalt annerledes.

Selv om festeren ikke kan kreve innløsning, har de likevel rett til forlengelse av festeavtalen for ubegrenset antall nye 10-års perioder. Hvordan og når festeavtalen skal opphøre, er festerens beslutning. Hvis det oppstår uenighet om innløsning eller forlengelse, kan tvisten bli brakt inn for domstolene for avgjørelse.

For festeavtaler inngått før 1976 gjelder Tomtefesteloven § 33 annet ledd. Her kan festeren, når festetiden er utløpt, kreve forlengelse i 10-års intervaller. Innløsning kan også søkes, men det er en tidsfrist for å søke om innløsning. Søknaden må være skriftlig og sendes senest ett år før festetiden utløper. Oppreisning for fristoverskridelse kan gis, men når festeavtalen er utløpt, kan innløsning ikke lenger kreves.

Det er viktig å forstå at innløsning av festetomter til fritidshus er et privatrettslig anliggende, og det er ingen sentrale myndigheter som kan pålegge innløsning uten partenes samtykke eller avtale. Dette gir parter en viss grad av fleksibilitet, men det kan også føre til uenigheter som må løses gjennom juridiske prosesser.

Tomtefeste – Rett til innløsning av festetomt til bolig- og fritidshus

av
Tomtefeste, Innløsning av festetomt, Tomtefesteloven, Bolighus, Fritidshus, Rettigheter for festere, Plikter for bortfestere, Høyesterettsdom, Juridiske regler, Innløsningsregler, Festetid, Avtalevilkår, Eierseksjonssameier, Boligsosiale hensyn, Bruksnummer, Boliglag, Eiendomsrett, Festekontrakt, Juridisk kompleksitet, Salgsforbud, Forkjøpsrett, Livstidsfeste, Familiebruk, Livsvarig rett, Bortfesterens rettigheter.

Tomtefeste er et juridisk komplekst område som regulerer rettigheter og plikter for både festere og bortfestere. I denne bloggposten skal vi se nærmere på retten til innløsning av festetomt til bolighus og fritidshus i henhold til tomtefesteloven. Vi vil også se på en viktig Høyesterettsdom fra november 2023 som gir veiledning om innløsningsreglene.

Innløsningsrett etter Tomtefesteloven

Tomtefesteloven gir festere rett til å kreve innløsning av en festetomt til bolighus eller fritidshus under visse betingelser. Her er en oppsummering av innløsningsreglene:

  • Festeavtale inngått etter lovens ikrafttredelse: For festeavtaler inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft, kan festere kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden, og deretter hver 10. år. Partene kan også avtale kortere innløsningstid hvis de ønsker det.
  • Festeavtale inngått etter 1975, men før 2002: For festeavtaler inngått i denne perioden kan festere kreve innløsning etter 50 år av festetiden, og deretter hvert 10. år, med mindre annet er avtalt. Unntak gjelder for festetomter tilknyttet familie- eller kombinasjonsbruk innen landbruket.
  • Festeavtale inngått før 1976: For festeavtaler inngått før denne datoen, kan festere kreve innløsning når festetiden er ute, men kun hvis huset på tomten har vært i varig bruk som bolighus eller fritidshus for festere eller deres nærmeste familie. Innløsning kan også kreves når det har gått 50 år av festetiden, og deretter hvert 10. år.
  • Livstidsfeste: Hvis festetomten er festet på livstid og huset på tomten er i varig bruk som bolighus eller fritidshus for festere eller deres nærmeste familie, kan innløsning kreves når festere dør.
  • Avgrensninger: Det er viktige avgrensninger i retten til innløsning. Det kan ikke kreves innløsning hvis det strider mot bortfesterens rettigheter i henhold til lov eller avtale. For eksempel, hvis det er et salgsforbud eller forkjøpsrett som gjelder på bortfestereiendommen, kan festere ikke kreve innløsning.

Høyesterettsdommen av november 2023

Høyesterettsdommen fra november 2023 er et viktig juridisk presedens som gir veiledning om tolkningen av innløsningsreglene i tomtefesteloven. Her er de viktigste punktene fra dommen:

  1. Eierseksjonssameier har rett til innløsning: Eierseksjonssameier har rett til å innløse sine respektive bruksnumre når de har festetomter bebygd av dem. Hver eierseksjonssameie har rett til å innløse hele bruksnummeret, men ikke de bruksnumrene som ikke er bebygd.
  2. Grensen for innløsning: Høyesterett uttalte at grensen for innløsning må trekkes der boligsosiale hensyn ikke lenger kan begrunne innløsning av hele bruksnummeret. Det må være vide rammer for denne vurderingen.
  3. Boliglaget har ikke innløsningsrett: Boliglaget, som opprinnelig hadde festeavtale til hele området, hadde ikke innløsningsrett i henhold til tomtefesteloven.

Tomtefeste – Retningslinjer for avgjørelse av søknad om innløsning

av
tomtefeste, innløsning av tomtefeste, rettslige retningslinjer, festers interesser, grunneiers interesser, festetomt, tomtefesteordning, festekontrakt, tomtefesteloven, innløsningsregler, festetid, boligtomt, fritidstomt, tomteeier, grunneier, festegiver, interesseavveining, juridisk rådgivning, festeforhold, festers stilling, kjøpers stilling, avgjørelse om innløsning, retningslinjer for innløsning, eiendommens karakter, festeforholdets historie, profesjonell juridisk rådgivning.

Tomtefeste er en juridisk ordning som regulerer leieforholdet mellom en festegiver (grunneier) og en fester (tomteeier). Denne ordningen gir festere rett til å bruke tomten for en bestemt periode, vanligvis langvarig, for bolig- eller fritidsformål. En viktig del av tomtefesteordningen er muligheten for festere å kreve innløsning av tomten, som gir dem rett til å kjøpe tomten fra grunneieren.

Avgjørelsen om hvorvidt en søknad om innløsning skal samtykkes, er basert på en interesseavveining som er underlagt forvaltningens frie skjønn. Tomtefesteloven og dens forarbeider gir ingen klare signaler om vesentlige endringer i forhold til tidligere lovgivning når det gjelder denne interesseavveiningen.

Ved vurderingen av en søknad om innløsning foretas en interesseavveining mellom festerens og bortfesters interesser. Dette er den sentrale delen av beslutningsprosessen. Festerens interesse i innløsning må veies opp mot grunneierens interesse i å avslutte festeforholdet.

Det er verdt å merke seg at en av hovedintensjonene bak den tidligere tomtefesteloven var å styrke festers stilling og gjøre den mer lik en kjøpers stilling. Som følge av dette har det vært vanlig praksis å samtykke til innløsning med mindre vesentlige interesser taler imot det.

Et underliggende formål med innløsningsreglene er å sikre at festere av tomter for bolig- og fritidshus, i tilfeller som omfattes av reglene, skal ha muligheten til å få en varig disposisjonsrett til tomten før den avtalte festetiden utløper. Som en generell retningslinje vil det være større grunn til å samtykke i innløsning dess kortere tid som gjenstår av den avtalte festetiden.

Avgjørelsen om innløsning tar hensyn til ulike faktorer, inkludert eiendommens karakter, festeforholdets historie og partenes interesser. Det er derfor viktig å søke profesjonell juridisk rådgivning når man vurderer innløsning av en festetomt.

Tomtefeste: Retten til å leie og kjøpe

av
Tomtefeste, Leie av tomt, Innløsning, Tomtefesteloven, Grunneier, Leieforhold, Fristoversittelse, Oppreisning, Punktavtale, Fritidshus, Statsforvaltaren, Klageprosess, Sivilrettsforvaltning, Saksbehandlingstid, Juridisk avtale, Rettigheter, Forpliktelser, Tomtefesteavtale, Innløsningsvilkår, Eiendomsrett, Klagefrist, Søknadsprosedyrer, Oppmåling, Unnskyldelig grunn, Innløsningsavtale.

Tomtefeste er en juridisk avtale der en person leier en tomt fra en grunneier for en bestemt tidsperiode. Den som leier tomten har visse rettigheter og forpliktelser i henhold til Tomtefesteloven, som regulerer disse avtalene. En av de viktige rettighetene som leietakeren har, er muligheten til å kreve forlengelse av leieforholdet eller å innløse tomten, som betyr å kjøpe den av grunneieren.

Når det gjelder forlengelse og innløsning av festetomter, er det viktige tidsfrister som må overholdes. Hvis en leietaker overser disse fristene, kan det virke som om muligheten er gått tapt. Imidlertid gir Tomtefesteloven en mulighet for å søke om oppreisning for fristoversittelse hvis det er en unnskyldelig grunn for fristoversittelsen. Dette betyr at selv om du har oversittet fristen, kan kravet om forlengelse eller innløsning fortsatt bli vurdert.

Når det gjelder innløsning av en tomt, kan det være spørsmål om hva som skal følge med i avtalen. Dette blir spesielt viktig i tilfeller der arealet ikke er nøyaktig oppmålt, men er angitt som et punkt på eiendommen. I slike tilfeller kan det være behov for å søke Statsforvaltaren for å avgjøre hva som skal inkluderes i innløsningsavtalen. Dette sikrer en rettferdig avtale mellom leietaker og grunneier.

Hvis du er uenig i en avgjørelse tatt av Statsforvaltaren, har du rett til å klage. Klagen skal sendes til den samme Statsforvaltaren som behandlet søknaden din. Det er viktig å merke seg at klagefristen er tre uker fra tidspunktet da avgjørelsen ble mottatt. Å klage på en avgjørelse gir en mulighet til å få saken vurdert på nytt og eventuelt korrigert hvis det er nødvendig.

Mange lurer på hvor lang tid det tar å få en klage behandlet. Som en generell retningslinje vil klagen normalt bli avgjort innen 4-8 uker etter at Sivilrettsforvaltningen har mottatt klagen, og eventuell nødvendig tilleggsdokumentasjon er innhentet. Dette gir en viss forutsigbarhet når det gjelder tidsrammer for saksbehandling.

Hva er tomtefeste?

av

Tomtefeste er langtidsleie av grunn til hus. Reglene om tomtefeste er inntatt i tomtefesteloven. I § 1 angis lovens anvendelsesområde:

§ 1.Kva lova gjeld

Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.


Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom​1 og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.


Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.


Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus

Sentrale begreper:

  • Festeren: Den som leier tomten
  • Bortfester: Den som leier bort tomten.
  • Festekontrakt: Avtalen mellom bortfester og festeren som regulerer blant annet festeavgiften og festetiden. Det er et krav etter tomtefesteloven § 5 at avtalen gjøres skriftlig.
  • Festeavgift: Avgiften festeren betaler bortfester. Partene står i utgangspunktet fritt til å avtale festeavgiften, men det gis i tomtefesteloven § 11 et forbud mot urimelig høy festeavgift.
  • Innløsning: Festeforholdet avsluttes ved at eiendomsretten til tomten overføres fra bortfester til fester.

Ta gjerne kontakt på vårt kontaktskjema dersom du har flere spørsmål om tomtefeste.

Innløsning av festetomt – unntak

av

Det finnes noen unntak fra den lovbestemte retten til innløsning. Det er bortfester som har bevisbyrden for at unntaket kommer til anvendelse.

Tomtefesteloven § 34 lyder:

§ 34.Unntak frå festarens rett til innløysing

Retten til innløysing​ gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.

Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus​ som høyrer til ein bygdeallmenning,​ kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.​

Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus​ høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.

Unntaka i paragrafen her gjeld berre så langt innløysingsretten følgjer av § 32

Innløsning av festetomt – innløsningssum

av

Ved en gjennomgang i 2013 fant departementet at det forelå omtrent 170 000 unike tomtefesteforhold til bolig eller fritidshus i Norge. Selv om det inngås færre tomtefesteavtaler enn tidligere utgjør dette fortsatt en stor andel.

En festekontrakt kan slettes gjennom at festeren overtar eiendomsretten til grunnen og innløser festeretten, eller ved at grunneieren får tilbake rådigheten over tomten. Det knytter seg flere vilkår til begge alternativer. Det er viktig å være klar over at det foreligger faste tidspunkter hvor innløsning kan skje. Dersom du oversitter fristen kan det for fritidsboliger være ti år å vente til neste anledning.

Fester av bolig- og fritidstomter har en lovbestemt adgang til å kreve tomten innløst. Fester kan kreve å få kjøpe tomten av bortfester. Uenigheter kan oppstå ved fastsettelsen av innløsningssummen, altså størrelsen på vederlaget til bortfester. Lovens utgangspunkt er enkelt, men i praksis er det mange hensyn som må tas og faktorer som kan spille inn på resultatet.

Tomtefesteloven § 37 oppstiller to alternativer for beregningen av innløsingssummen i de tilfeller dette ikke er avtalt på forhånd:

  • 25 ganger årlig (oppjustert) festeavgift. Dette er hovedregelen som benyttes for festeavtaler som er tidsubegrenset og i de tilfeller bortfester ikke krever 40 % av tomteverdien.
  • For festeavtalene der det er avtalt en tidsbegrensning, kan bortfester kreve 40 % av markedsverdien.

Hva som er markedsverdien for en tomt kan være vanskelig å sette. I tillegg har tomtefesteloven noen spesielle prinsipper som skal benyttes ved verdifastsettelsen.

Vi kan bistå ved innløsning av festetomt, enten du er fester eller bortfester.

Innløsning av festetomt

av

tomtefeste

Mange lurer på når man har rett til å løse inn en festetomt. Det følger av tomtefesteloven § 32 at det må ha gått 30 år av festetiden før retten til å innløse festetomten (kjøpe den) inntreffer. Deretter har man rett til å kjøpe tomten hver gang det har gått to nye år hvis det er boligtomt, og hver gang det har gått ti nye år hvis det er fritidseiendom.

 

 

§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus

Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:

a) festarens ektemake,
b) livsarving til festaren,
c) fosterbarn som står i same stilling som livsarving,
d) nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida.

Hvor lenge må jeg feste for å kunne innløse?

av

Rett til innløsning av festetomt er regulert i festeloven §32:

 

§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus

Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:

a) festarens ektemake,
b) livsarving til festaren,
c) fosterbarn som står i same stilling som livsarving,
d) nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida.

 

Ring oss