Fast eiendom

Hva kan jeg bygge på min eiendom uten å søke tillatelse?

av

I Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften) er det regulert hvilke tiltak på egen eiendom som krever byggesaksbehandling og hvilke som ikke krever det. Forutsetningen for å kunne bygge uten søknad er selvfølgelig at det ikke er i strid med andre lover og regler, men i grove trekk kan du:

  • Bygge inntil 50 m2 dersom det ikke skal brukes til bolig og det er frittliggende. Møne må ikke være høyere enn 4 m og gesims ikke høyere enn 3 m.
  • Tilbygg på opptil 15 m2 så lenge det ikke skal brukes til varig beboelse eller opphold. Altså kan du bygge ne bod inntil huset på opptil 15 m2 uten å søke om det.
  • Du skal likevel informere kommunen etter det er ferdigstilt slik at matrikkeldata blir oppdatert.

 

Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften) § 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse

Oppføring, endring, fjerning, riving og opparbeidelse av følgende tiltak er unntatt fra kravet om byggesaksbehandling, dersom tiltaket ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, tillatelser eller annet regelverk:

a. Frittliggende bygning på bebygd eiendom som ikke skal brukes til beboelse, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 50 m². Mønehøyden skal ikke være over 4,0 m og gesimshøyde ikke over 3,0 m. Høyde måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Bygningen kan oppføres i én etasje og kan ikke underbygges med kjeller. Tiltaket kan plasseres inntil 1,0 m fra nabogrense og annen bygning på eiendommen. Bygningen må ikke plasseres over ledninger i grunnen.
b. Tilbygg som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m². Tilbygget må være understøttet. Tilbygget kan ikke overstige to etasjer eller plan på det eksisterende byggverket.
c. Frittliggende byggverk som er knyttet til drift av jordbruks, skogbruks- eller reindriftsområder, og som verken har et samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) på over 15 m². Bygningen kan oppføres i én etasje og kan ikke underbygges med kjeller.
d. Følgende mindre tiltak i eksisterende byggverk:
1. ikke-bærende vegg innenfor en branncelle eller et lydområde
2. reparasjon av bygningstekniske installasjoner
3. installering, endring og reparasjon av våtrom i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle
4. installering og endring av enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle
5. installering, endring og reparasjon av ildsted i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle.
e. Følgende mindre tiltak utendørs:
1. Levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 10,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning, og avstand til nabogrense skal ikke være mindre enn 1,0 m
2. levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 5,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygnings og kan plasseres inntil nabogrense
3. innhegning mot veg inntil 1,5 m høyde
4. skilt- og reklameinnretning inntil 3,0 m² som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter ikke montering av flere skilt- og reklameinnretninger på samme fasade
5. antennesystem med høyde inntil 5,0 m. Parabolantenne kan ha diameter inntil 1,2 m. Panelantenne plassert på vegg kan ha høyde inntil 2,0 m. Bestemmelsen omfatter ikke plassering av antennesystem som kan utgjøre fare for personsikkerhet eller når flere antennesystemer skal plasseres på samme sted eller på samme fasade
6. mindre forstøtningsmur på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 1,0 m eller forstøtningsmur på inntil 1,5 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 4,0 m
7. mindre fylling eller planering av terreng. Tiltaket må uansett ikke føre til mer enn 3,0 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk, eller 1,5 m avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk. På eiendom for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse må avviket ikke være mer enn 0,5 m fra opprinnelig terrengnivå. Avstand fra fyllingsfoten til nabogrense må være minst 1,0 m
8. graving for kabler
9. lokal drenering, samt reparasjoner ved rør- og ledningsbrudd
10. intern veg på tomt og biloppstillingsplasser for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep. Unntaket omfatter også anlegg av oppstillingsplass for landbruksmaskiner til bruk på landbrukseiendom. Avstand til nabogrense må være minst 1,0 m.

Tiltakshaver har ansvar for at tiltaket utføres i samsvar med vilkårene i første ledd.

Tiltak etter denne bestemmelsen kan ikke settes i gang før det er gitt nødvendig tillatelse eller samtykke fra berørte myndigheter. For tiltak unntatt etter første ledd bokstav a, b, c og e må plasseringen ikke komme i strid med veglovas bestemmelser om for eksempel avkjøring, frisiktsoner, avstand til veimidte, eller byggeforbudssonen etter jernbaneloven § 10.

For tiltak etter første ledd bokstav a, b og c skal tiltakshaver informere kommunen om tiltaket og plasseringen når det er ferdigstilt, slik at kommunen kan oppdatere kart- og matrikkeldata.

Dokumentavgift

av

Skal du overdra fast eiendom? Hovedregelen er at man må betale dokumentavgift når man skal tinglyse overdragelsen. Dokumentavgiften er p.t.  2,5 % av eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet.

I lov om dokumentavgift og i Stortingets vedtak om dokumentavgift er det gitt fritak i enkelte situasjoner. En fullstendig oversikt over alle fritaksgrunnene kan man finne i avgiftsrundskriv om dokumentavgift fra Skattedirektoratet.

Kartverket har fine nettsider der du kan lese mer om unntakene og fremgangsmåten dersom du skal påberope deg et slikt unntak.

I våre oppdrag som oppgjørsmegler vil vil kunne hjelpe deg å finne ut om du har krav på fritak fra dokumentavgiften.

Rettstvist etter kjøp eller salg av bolig

av

eierskifteforsikringadvokat

Uavhengig av hvilken forsikring du har kan du selv velge hvilken advokat du ønsker å benytte dersom du har en tvist etter kjøp eller salg av bolig eller fritidseiendom.

Det er en økende trend at flere og flere kjøp og salg av eiendommer rettsliggjøres. Er eiendommen solgt etter at den er ferdig bygd vil det være avhendingsloven som regulerer forholdet. Har handelen dreid seg om prosjekterte leiligheter eller hus som viste seg ikke å bli som tenkt eller forsinket, så er det som hovedregel bustadoppføringslova som regulerer kjøpsforholdet. Lovvalget vil ofte være helt avgjørende for hva du kan kreve. Noen ganger er grensedragningen ikke helt enkelt. Det kan være spørsmål om det som gjenstår av arbeid er slik at forholdet regnes etter bustadoppføringsloven eller ikke.

Har du en sak om kjøp eller salg av eiendom har Advokatfirmaet Wulff lang erfaring med å håndtere slike saker. Vi har hos oss representert både selgere og kjøpere i slike saker. Ønsker du en gratis konsultasjon på om du har en god sak eller ikke kan du kontakte oss her: Gratis råd og veiledning 

Ulempe for naboen

av

nabokrangel

Du må ikke gjøre eller sette i gang noe som er til ulempe eller til skade for naboen. Det følger av Grannelova § 2 at tiltak som kan forårsake skade på naboeiendommen eller er til ulempe for naboeiendommen ikke må igangsettes.

Vi har på vårt kontor hatt flere eksempler på slike saker. Det kan være trær som har vokst seg store og henger over grensen og tar bort alt sollys eller utsikt. Det kan være sprengningsarbeid så nært huset at man risikerer sprekker i grunnmuren eller det kan være arbeids som betydelig støver ned naboeiendommen. Det er mange eksempler på situasjoner som faller inn under § 2 i grannelova.

Grannelova (naboloven) § 2.

Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må reknast for farleg.

I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.

I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.

Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.

Har du behov for advokathjelp i nabokonflikt kan du ta kontakt her eller ringe 751 75 800 og snakke med en av våre advokater.

Innløsning av festetomt

av

tomtefeste

Mange lurer på når man har rett til å løse inn en festetomt. Det følger av tomtefesteloven § 32 at det må ha gått 30 år av festetiden før retten til å innløse festetomten (kjøpe den) inntreffer. Deretter har man rett til å kjøpe tomten hver gang det har gått to nye år hvis det er boligtomt, og hver gang det har gått ti nye år hvis det er fritidseiendom.

 

 

§ 32.Rett til innløysing av festetomt til bustadhus og fritidshus

Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida – om ikkje kortare tid er avtalt – eller når festetida er ute. Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det er gått to nye år, og ei festetomt til fritidshus kvar gong det er gått ti nye år.

Når festetida er ute for ei slik tomt som er festa bort for festaren si livstid, kan desse krevje innløysing:

a) festarens ektemake,
b) livsarving til festaren,
c) fosterbarn som står i same stilling som livsarving,
d) nokon som dei siste to åra har høyrt til same husstand som festaren.

Til innløysing av festetomter med hus som skjer etter paragrafen her eller med heimel i festeavtala, trengst det ikkje samtykke frå offentleg styresmakt dersom samtykke til bortfeste vart gjeve på bortfestingstida, eller ikkje trongst etter reglane på den tida.

Nye byggeregler

av

Fra 1. juli forenkles byggereglene. Dermed kan du sette i gang en rekke byggeprosjekter uten å søke.

Fra 1. juli kan du blant annet sette opp en garasje på inntil 50 kvadratmeter eller et tilbygg på 15 kvadratmeter uten at du trenger å be om tillatelse fra kommunen først.

Forenklingen av reglene gir deg mer frihet til å bygge, men du får også mer ansvar.

Du må selv å sørge for at det du ønsker å bygge er i tråd med lovverket.

Du kan finne en veileder fra Direktoratet for Byggkvalitet her: Veileder: Bygg uten å søke

Ring oss