Fast eiendom

Hvilke tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven?

av

Hvilke tiltak som omfattes av Plan- og bygningslovens byggesaksbestemmelser fremkommer av lovens § 20-1:

 

Plan- og Bygningsloven § 20-1. Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene

Følgende tiltak omfattes av byggesaksbestemmelsene i denne lov:

a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg
b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a
c) fasadeendring
d) varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a
e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a
f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner
g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig
h) oppføring av innhegning mot veg
i) plassering av skilt- og reklameinnretninger
j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg
k) vesentlig terrenginngrep
l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass
m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova.

Departementet kan gi forskrifter om hvilke tiltak som omfattes av bestemmelsen.

Hva skal en oppsigelse av en leiekontrakt inneholde?

av

Oppsigelser av leiekontrakter etter husleieloven (noen avtaler om leie kan ha avtalt seg bort fra deler av husleieloven) har krav til hva de skal inneholde. Kravene, som kalles formkrav, er strenge og fremkommer av § 9-7 i husleieloven.

 

Husleieloven § 9-7. Formkrav til utleierens oppsigelse

Oppsigelse fra utleier skal være skriftlig.

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

En oppsigelse som ikke fyller kravene i første og annet ledd, er ugyldig. Har leieren flyttet i henhold til oppsigelsen, anses den som godtatt.

Bestemmelsene i annet og tredje ledd gjelder ikke for oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Det samme gjelder for leie av lokale der leien er avtalt pr. dag og for selvstendig leie av garasje eller bod.

Hvor langt ut i sjøen kan man eie?

av

Høyesterett har i Rt. 2005 s. 1577 og i Rt. 2011 s. 556 slått fast at utgangspunktet er at eiendommen strekker seg ut til marbakken.

I Rt. 2011 s. 556 avsnitt 33 defineres marbakke som «der hvor sjøbunnen begynner å falle sterkt. Men ikke enhver overgang til store dyp kan betegnes som marbakke; marbakken danner overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp. Og for at en marbakke skal danne grunnlag for eiendomsrett, må den dessuten ligge utenfor den aktuelle eiendom.»

Hvis det ikke er en marbakke går eiendomsgrensen ved to meters dybde ved middels lav vannstand.

I ferskvann gjelder andre regler.

Viktig å være grundig på visning når du skal kjøpe hus

av

I dag selges nesten alle brukte eiendommer «slik de er» – altså en såkalt «as is» klausul. Det vil si at de feil og mangler som det er opplyst om i takst, på visning eller på annen måte fra megler eller selger som utgangspunkt ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Får kjøper beskjed på visning om at det har vært vannlekkasje ved pipen så blir det svært vanskelig å gjøre dette gjeldende som en mangler senere. Kjøperens plikt strekker seg også lengre enn å ta imot opplysninger. Det følger av avhendingslova § 3-10 at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Måtte kjenne til gjør også at en del som ikke er direkte opplyst om, men som på visning fremsto relativt åpenbart, ikke kan gjøres gjeldende. Det kan f.eks være at det manglet trapp mellom to etasjer og det i stedet sto en stige der da man skulle gå rundt på visning. Det blir vanskelig for kjøper senere å reklamere for manglende trapp etter å ha klatret i stigen på visning.

I andre ledd i avhendingslova § 4-10 fremgår også at man kan tape sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom kjøper har latt være å følge opp en oppfordring fra selger. Det kan for eksempel være at selger har sagt til kjøper at taket ikke har vært inspisert og at han oppfordrer kjøper til å ta med seg en kyndig til å undersøke taket da det har vært noen antydninger til fukt. Undersøker kjøper da ikke taket så vil det være vanskelig å gjøre mangel gjeldende.

 

Avhendingsloven § 3-10.Synfaring og anna forundersøking

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Kan en ferdselsservitutt stiftet før bilens tid i dag gi rett til bilkjøring?

av

Dette er et spørsmål om hvilke fremkomstmåter servitutten gir adgang til. For å besvare spørsmålet må en se hen til stiftelsesgrunnlaget for servitutten. Servitutter stiftes i de fleste tilfeller gjennom avtale. Innholdet i servitutten, herunder hvilken fremkomstmåte man er berettiget til, må fastslås gjennom en tolkning av avtalen. For tolkningen vil det være av betydning hva formålet med ferdselsretten er og hvor viktig den er for rettighetshaveren. Dette må holdes opp mot belastningen for den tjenende eiendommen.

Høyesterett har i flere sentrale avgjørelser kommet til at ferdselsrettigheter som er stiftet før motoriserte kjøretøy eksisterte ikke nødvendigvis stenger for bruk av motoriserte kjøretøy på et senere tidspunkt.

En sentral avgjørelse er den såkalte Solbakken-dommen (Rt.1924 s.583). Spørsmålet var om eieren av eiendommen Solbakken i Bærum hadde rett til å kjøre med bil på veien som gikk over eiendommen Storøen i samme kommune. Veiretten ble stiftet i 1867 og gav eieren av Solbakken rett til «fri benyttelse som kjørevei og til anden adkomst og passage av den nuværende vei, der fører fra eiendommen Fornebo til mine huse og fra disse like til sjøen«. Den aktuelle veien var ifølge herredsrettens dom en «gammel, temmelig smal gaardsvei«.

Høyesterett pekte her på at ferdselsrettens stiftelsesgrunnlag (et skjøte) ikke inneholdt en eksplisitt begrensning mot kjøring med bil og uttalte deretter følgende:

«…veiens bruk for motorvognkjøring laa helt utenfor, hva partene kunde ha tat sigte paa i 1867, idet slike kjøreredskaper den gang ikke eksisterte. Men det vilde efter min mening være urigtig at lægge avgjørende vegt paa dette forhold. Man kan ikke gaa ut fra, at kontrahentenes mening i 1867 var den, at veien aldrig i fremtiden skulde kunne brukes til andre kjøreredskaper end de den gang kjendte. Tvert imot synes det rimelig, at meningen maa ha været, at veiretten skulde gjælde generelt saadan kjøring, som til enhver tid i utviklingens medfør kunde ansees almindelig og paaregnelig for slike eiendommes retmæssige benyttelse.»

Hvis avtalen tydelig spesifiserer at all ferdsel skal foregå på fots kan det være vanskelig å nå frem med ferdsel med bil. Hvis ordlyden derimot gir adgang til benyttelse som kjørevei som den ovennevnte dommen kan det være rom for tolkning i den retning at bil er tillatt. Ferdselsretten er da formulert slik at den verken angir positivt eller negativt hva slags kjøring som er tillatt. Her må en se hen til formålet og behovet for ferdselsretten. En veirett opp til hytte kan for eksempel medføre behov for frakting av ting og gjenstander hvilket etter dagens standard tilsier et behov for bilkjøring.

Svaret er dermed ikke gitt og innholdet i ferdselsservitutten må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. I dialog med grunneieren vedrørende bruk av bil kan det være et godt utgangspunkt å tilby deling av utgifter til vedlikehold av veien.

 

Tilflottsretten

av

Tilflottsretten er en del av strandretten og gir rett til atkomst med båt for den som eier en eiendom som grenser til sjøen.

Sperringer som medfører at eieren ikke kommer frem kan på grunnlag av tilflottsretten være ulovlig . Det samme gjelder innretninger som gjør adkomsten vanskelig. Dette kan for eksempel være at naboen har anlegg på egen grunn som gjør det vanskelig for deg å komme til din egen eiendom. Rettspraksis viser imidlertid at det må dreie seg om vesentlig vanskelig adkomst for at krav basert å at strandretten er krenket fører frem. Dette er et spørsmål som beror på skjønn og den som krever seg krenket må påvise konkrete ulemper for utnyttelse av eierens eiendom.

 


Eierseksjonssameie

av

Et eierseksjonsameie er et sameie bestående av fast eiendom. Hver av sameierne eier en ideell andel i sameiet og har full bruksrett til sin seksjon. Eierseksjonsameie er vanligst i mindre sameier, mens større blokker er organisert som borettslag.

Eierseksjonsameier er regulert i eierseksjonsameieloven. Sammenlignet med borettslag har hver sameier ofte større frihet til å råde over sin seksjon i eierseksjonsameie. Adgangen til å leie ut sin seksjon er betydelig større i eierseksjonsameier enn i borettslag. Styreverv og forvaltning av sameiet skjer ofte av eierne uten betaling, og felleskostnadene kan derfor være lavere enn i profesjonelt drevne borettslag.

 

Tinglysning av servitutter

av

Et servitutt er en begrenset rettighet på en eiendom. Servitutter kan både være positive, som innebærer at man har lov til å gjøre noe på eiendommen som man ellers ikke ville hatt lov til. Eller de kan være negative, som innebærer at eieren av eiendommen er avskåret fra å gjøre noe som han ellers ville hatt lov til. Servitutter varierer veldig i omfang. Noen eksempler er hugstrett, rett til å bygge inntil grensen til naboen, beiterett, veirett, bebyggelse på naboens eiendom og bruksrett. For at et servitutt skal få rettsvern mot eierens kreditorer og godtroende erververe, så må servituttet tinglyses.

Ofte går et servitutt ut på at eieren av en eiendom har rett til å gjøre noe på eiendommen til en annen. Hvis du får bygge inn på eiendommen til naboen, så er din eiendom den herskende eiendom, og naboens eiendom er den tjenende. Servituttet skal tinglyses på den tjenende eiendom, altså naboens. Flere servitutter er uriktig tinglyst på den herskende eiendom, og dette gir ikke rettsvern. Uten rettsvern risikerer du at naboens kreditorer tar beslag i eiendommen til naboen og krever at du river det du har bygget der.

Rettsvern, tinglysning og hevd.

av

Hvis du kjøper en eiendom, så vil du være kjøper og den som solgte eiendommen vil være selger. Alle andre vil være tredjepersoner. Du trenger i utgangspunktet ikke å tinglyse for at kjøpet skal være gyldig, og for at du skal kunne gjøre dine rettigheter gjeldende overfor selger. Når en eiendom tinglyses får kjøperen rettsvern for ervervet av eiendommen. Rettsvern innebærer beskyttelse mot tredjepersoner.

Tredjeperson kan være godtroende erververe. Hvis selger etter at han solgt eiendommen til deg, selger eiendommen til en annen person, så vil den andre personen bli eier av eiendommen hvis han tinglyste sin rett før deg, og var i god tro. God tro vil si at han ikke viste at du allerede hadde kjøpt eiendommen. Tredjeperson kan også være selgers kreditorer. Kreditorer trenger ikke å være i god tro.

Utgangspunktet er altså at det er nødvendig med tinglysning for å få rettsvern mot tredjepersoner. Dette gjelder imidlertid ikke hvis man har eid, og brukt eiendommen som en eier i 20 år. I så fall vil man ha vunnet rettsvern gjennom hevd.

 

Hva er forskjellen mellom en kjøpekontrakt og et skjøte?

av
advokat eiendom

Den viktigste rettslige forskjellen er at kjøpskontrakten gir uttrykk for et betinget eiendomserverv, mens skjøtet i sin form er ubetinget jf. tinglysingsloven § 14 annet ledd:

§ 14. Grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier eller som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død.

For at et dokument skal gi grunnbokshjemmel med hensyn til eiendomsretten, må det enten gi uttrykk for et ubetinget eiendomserhverv, eller det må være tinglyst bevis for eller være en vitterlig kjensgjerning at den betingelse som erhvervet er gjort avhengig av, er opfylt.

For grunnbokshjemmel med hensyn til andre rettigheter gjelder tilsvarende regler.

Kjøpskontrakten er et dokument som viser en gjensidig bebyrdende avtale. Eiendomservervet forutsetter et vederlag. Skjøter er en erklæring fra hjemmelshaver om at alle vilkår for hjemmelsoverføringen er oppfylt. Skjøte fremstår som en kvittering til kjøper om at oppgjør er mottatt.

Tinglysing av skjøtet medfører at grunnbokshjemmelen blir overført til kjøper. Dersom man tinglyser kjøpekontrakten vil denne bare bli anmerket som en heftelse på selgerens eiendom. Overføring av grunnbokshjemmelen kan ikke skje ved tinglysing av kjøpskontrakten. Den som selger fast eiendom, bør derfor ikke gi fra seg skjøtet før kjøpesummen er mottatt i sin helhet.

Overlevering av skjøte vil dessuten hindre selger fra å heve kontrakten, f eks på grunn av betalingsmislighold jf. avhendingsloven § 5-3 fjerde ledd:

(1) Seljaren kan heve avtala dersom forseinking med betalinga inneber eit vesentleg avtalebrot.

(2) Seljaren kan og heve avtala når kjøparen ikkje oppfyller andre skyldnader enn betaling av kjøpesummen, og avtalebrotet er vesentleg. Seljaren kan på same vilkåra heve når kjøparen ikkje overtek eigedomen og seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen.

(3) Vidare kan seljaren heve når kjøparen ikkje betaler innan ein rimeleg tilleggsfrist som seljaren har sett for betalinga, eller ikkje overtek eigedomen innan ein frist seljaren har sett i tilfelle der seljaren har ei særleg interesse i å verte kvitt eigedomen. Før tilleggsfristen er ute kan seljaren ikkje heve, med mindre kjøparen har sagt at kjøparen ikkje vil oppfylle innan fristen.

(4) Seljaren kan ikkje heve etter at skøyte er tinglyst eller gitt kjøparen, eller kjøparen har overteke bruken av eigedomen, med mindre det gjeld brot på avtale om naturalyting, husvære eller liknande personleg rett som kjøparen måtte vite hadde særleg vekt for seljaren. Hevingsretten står og ved lag om seljaren har teke atterhald om det, eller kjøparen ikkje held fast ved avtala.

22(5) Om verknadene av heving gjeld § 4-4 tilsvarande.

 

Har du behov for hjelp i din sak? ring oss på 751 75 800

Ring oss