I disse digitale tider blir det stadig mer vanlig å selge boligen selv. Mange banker krever at oppgjøret foretas gjennom såkalr oppgjørsmegler, dette kan da være enten en eiendomsmegler eller en advokat som oppfyller vilkårene. Bruk av megler- eller advokattjenester en sikkerhet ved transaksjoner som innebærer store formuesverdier. Både kjøper og selger får da en sikkerhet for at avtalen oppfylles, og banken er sikker på at deres panteobligasjoner tinglyses som forutsatt.
Vi i Advokatfirmaet Wulff AS har lang erfaring med eiendomsoppgjør. Vi utformer da dokumentene for handelen, tinglyser urådighetserklæring, avholder eventuelt kontraktsmøte, tinglyser skjøte og pantedokument, sletter heftelser, samt foretar oppgjør til selger. Oppdraget avsluttes ved at kjøper og selger mottar oppgjørsoppstilling og tinglyste dokumenter sendes til hhv. kjøper og bank. Vi har fast pris på eiendomsoppgjør, kr. 15 000 inkl. mva.
Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål om prosessen og ønsker å vite mer.
Å nyte den friske luften og det idylliske landskapet på hytta er noe mange drømmer om. Noen går enda lenger og ønsker å installere en vindmølle for å generere egen elektrisitet og bidra til en mer bærekraftig livsstil. Men før du går i gang med å montere vingene på din egen vindmølle, er det viktig å kjenne til regelverket som omgir dette prosjektet. Her skal vi utforske de lovene og tillatelsene som er nødvendige for å sette opp en vindmølle på hytta.
Energiloven og konsesjoner
Energiloven i Norge regulerer produksjon, distribusjon og bruk av energi. Når det kommer til vindkraftverk på land, definerer energilovforskriften § 3-1 kriterier for når et anlegg krever konsesjon. For å være mer spesifikk, må vindkraftverket ha en installert effekt på 1 MW eller mer, eller det må bestå av mer enn fem vindturbiner for å kreve konsesjon. Dette er betydelig høyere enn det som normalt vil være relevant for en hytte eller privat bruk.
Eiendomsrett og tillatelser
Dersom du ikke eier tomten der du planlegger å sette opp vindmøllen, må du nøye undersøke hvilke tillatelser og rettigheter som kreves. Den norske oreigningslova kan være relevant i slike tilfeller. Eiendomsrett og bruksrettigheter er avgjørende faktorer når det kommer til å gjennomføre slike prosjekter.
Byggesaksbehandling
Selv om mindre vindkraftanlegg ikke nødvendigvis krever konsesjon, må de fortsatt behandles som byggesaker i henhold til plan- og bygningsloven. Enkeltturbiner og mindre vindkraftanlegg er søknadspliktige tiltak etter pbl § 20-1. Før du begynner byggearbeidet, må du sende inn en søknad til kommunen og få nødvendig byggetillatelse. Ytterligere retningslinjer om søknadsprosessen og byggesaksbehandlingen finner du i byggesaksforskriften, tilgjengelig på hjemmesiden til Direktoratet for byggkvalitet (DiBK).
Miljøaspekter og andre lover
Vindkraftverk må også vurderes i henhold til andre lover, som for eksempel kulturminneloven, forurensningsloven og naturmangfoldloven. Disse lovene har som mål å ivareta kulturminner, miljø og biodiversitet. Derfor er det viktig å være oppmerksom på eventuelle miljøvurderinger og tillatelser som kan være nødvendige i forbindelse med ditt vindmølleprosjekt.
Gjerdelovens hovedregel er at man har rett til å sette opp
gjerde på grenselinjen, og kostnadene til dette dekkes selv.
Gjerdeloven § 7 hjemler imidlertid gjerdeplikt for naboen. Etter gjerdeloven § 8 skal utgiftene ved gjerdeplikt deles mellom naboene:
§ 7.Der grannegjerde er til nytte for eigedomane kvar for seg, kan granne krevje gjerdehald av granne, så framt det er klårt at samanlagt for båe eigedomane er nytta av gjerdehaldet større enn kostnaden.
Gjerde som er der frå før, må ikkje leggjast ned utan vedlikehaldskostnaden er større enn nytta for båe eigedomane under eitt.
Mot hyttetuft i utmark har utmarkeigaren ingen skyldnad til å halda gjerde
§ 8. Der det er gjerdehaldstvang etter § 7, ber kvar av grannane sin halvpart av gjerdehaldet. Fell det då urimeleg mykje av gjerdehaldsskyldnaden på ein av grannane etter den nytta han har av gjerdet, kan gjerdehaldsskyldnaden delast mellom dei av jordskifteretten.
Vil den eine grannen ha dyrare gjerde enn den andre har skyldnad til å vera med på, har han rett til det mot at han tek på seg meirkostnaden
Forutsetningen for gjerdeplikten er:
Gjerde er til nytte for begge eiendommene hver for seg
Den samlede fordelen for eiendommene er større enn kostnadene.
Utgangspunktet er at kostnadene deles likt, men § 8 åpner
for en annen fordeling dersom det blir en urimelig belastning sett hen til
fordelen med gjerdet.
Blir ikke naboene enige i gjerdeplikten eller utgiftene til dette kan det begjæres gjerdeskjønn. Det er Jordskifteretten som avgjør spørsmål om gjerdehold:
§ 14.Jordskifteretten avgjer spørsmål om gjerdehald i samband med sak for jordskifterett, eller som eiga sak. Jordskiftelova § 5-7 gjeld for behandlinga i jordskifteretten av saker etter lova her.
I spørsmål om gjerdehaldstvang og gjerdehaldsdeling kan ny avgjerd krevjast når minst 15 år er gått. Det same gjeld etter eigedomsdeling og etter andre særlege omskifte i dei tilhøva som låg til grunn for avgjerda
§ 15.Kjem jordskifteretten til at der er skyldnad til å halde gjerde, tek jordskifteretten turvande avgjerder om korleis gjerdet skal vera, og kva tid det seinast skal bli sett i lovleg stand. Slike avgjerder skal mest mogeleg retta seg etter det grannane sjølve ynskjer, og etter skikk og bruk på staden.
Er det jordbruks- eller skogbrukseigedom på ei av sidene, skal gjerdet vera minst 1,10 meter høgt og så sterkt og tett, at det fredar mot hest, naut og sau, så langt ikkje anna fylgjer av vedtekt etter § 18 b, eller avtale partane imellom. Der det er rein jordbruks- eller skogbrukseigedom på båe sider, er det ingen skyldnad til å halda gjerdet i stand utanom den tida på året då marka er tenleg til beiting (jfr. § 18 c)
§ 16.Kostnaden ved avgjerd om gjerdehald etter §§ 7 og 8 ber partane i høve til den nytta kvar av dei har av gjerde, såframt ikkje jordskifteretten finn grunn til ei anna deling. Om kostnaden elles gjeld det som er fastsett i tvisteloven kapittel 20
Ta kontakt med oss på telefon 751 75 800 eller via vårt kontaktskjema hvis du ønsker en vurdering av din sak.
Nabovarsel er varsel til naboene om at det planlegges og iverksette tiltak. Naboene blir da gitt anledning til å gjøre innvendinger hvis de mener tiltaket vil være til skade eller ulempe for deres eiendom. Bestemmelser om nabovarsel finnes i naboloven og plan- og bygningsloven.
Naboloven § 6:
Når nokon vil gå i gang med planting, graving, bygging, industriverksemd eller anna tiltak som kan verta til skade eller ulempe på granneeigedom, skal han varsla grannen i rimeleg tid føreåt.1
Er det ikkje råd å finna den som skal varslast eller er det uvisst kor mange som skal ha varsel, skal det lysast ut i minst eitt blad som er mykje lest på staden. Same varslingsmåten kan nyttast når det av andre grunnar er vanskeleg å få varsla grannen direkte på vanleg måte.
Grannevarsel er ikkje påkrevd når tiltaket har slik oreigningsrett som nemnd i § 10 første stykket bokstav (b)
Plan- og bygningsloven § 21-3:
Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates.
Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve varsling av naboer og gjenboere som ikke er varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd, skal varsles.
Ved riving skal søkeren også varsle dem som har pengeheftelser5 i eiendommen.
Ved delt søknad skal det bare sendes nabovarsel for søknad om rammetillatelse og søknad om tiltak som nevnt i § 20-1 første ledd bokstav m som ikke er avklart i rammetillatelsen, eller endringssøknad om det samme.
Det kreves ikke nabovarsel som nevnt i første ledd når tiltaket er i samsvar med reguleringsplan som er så detaljert at naboer og gjenboere kunne vurdere konsekvensene av tiltaket opp mot sine interesser ved planbehandlingen, og naboer og gjenboere ble varslet i samsvar med § 12-10 tredje ledd. Er det mer enn 5 år siden naboer og gjenboere fikk slikt varsel, gjelder ikke unntaket fra nabovarsling.
Departementet kan gi forskrifter med nærmere bestemmelser om nabovarsling
Etter naboloven skal naboene varsles innen rimelig tid før tiltaket iverksettes, men det stilles ikke særlige krav til varslet. Nabovarslet bør imidlertid ha et slikt innhold at naboen gjøres godt kjent med tiltaket og kan ta en vurdering av hvorvidt det vil kunne bli til skade eller ulempe for eiendommen.
Etter plan- og bygningsloven skal grunnlagsmaterialet for søknaden til kommunen legges ved varslet. Det er i rettspraksis lagt til grunn at varsel etter plan- og bygningsloven også anses som et varsel etter naboloven.
Hvis varsel etter naboloven unnlates, kan det få konsekvenser ved vurderingen av om retting etter naboloven § 10 skal skje.
Lov om tinglysing regulerer hva som kan tinglyses. Kapittel 3 i loven gjelder tinglysing til fast eiendom:
§ 12.Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare registreres i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom
En veirett kan tinglyses. Når veiretten tinglyses blir det ført i grunnboken til eiendommen. Rettigheten følger eiendommen ikke eieren. Det vil si at hvis eiendommen blir solgt utgjør veiretten en heftelse på eiendommen. Når en veirett tinglyses får den rettsvern. Med rettsvern menes at en rettighet har forrang eller prioritet foran en annen rettighet.
Det er ikke et krav om standardisert oppsett for tinglysing av erklæringer om rettigheter. Kartverket har imidlertid standardiserte skjemaer med veiledning som bør benyttes hvis du er usikker på hvilken informasjon som trengs.
Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom, herunder bygning, boliger og adresser. Bestemmelser om matrikkelen er inntatt i lov om eiendomsregistrering (matrikkellova). Formålet med loven er å sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger, ved at det blir ført et ensartet og pålitelig register over alle faste eiendommer i langet og at grenser og eiendomsforhold blir klarlagte, jf. § 1.
Matrikkelen skal inneholde opplysninger om den eiendom som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eiendom jf. § 4. Registeret viser også grensene for matrikkelenhetene (eiendommene), inkludert grenser for uteareal som inngår i eierseksjoner
Sentrale begreper:
§ 3. Definisjonar
I denne lova tyder: a)matrikkelen: landet sitt offisielle register over fast eigedom, og under dette bygningar, bustader og adresser, jf. § 4, b)matrikkeleining: grunneigedom, anleggseigedom, eigarseksjon, jordsameige eller festegrunn, jf. § 5, c)matrikkelnummer: den offisielle nemninga for kvar enkelt matrikkeleining, d)matrikkelbrev: attestert utskrift av matrikkelen som viser alle registrerte opplysningar om ei matrikkeleining ved oppgitt dato, e)matrikkelføring: føre opplysningar i matrikkelen, f)matrikulering: føre ei ny matrikkeleining inn i matrikkelen, g)sentral matrikkelstyresmakt: det statsorganet som forvaltar matrikkelen, h)oppmålingsforretning: den oppgåva som går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar til fast eigedom, og gi nødvendig dokumentasjon for matrikkelføring, jf. § 33, i)geodetisk grunnlag: referanseramme som gjer det mogleg å bestemme eintydige geodetisk relaterte koordinatar, j)grunnlagsmåling: etablering, kontroll og vedlikehald av geodetisk grunnlag, k)fastmerke: varig merkt punkt til bruk i grunnlagsmålingar eller for å gjere geodetisk grunnlag tilgjengeleg for kart- og oppmålingsarbeid, l)signal: merke, instrument eller konstruksjon som blir brukt for å vise eller kontrollere plasseringa til eit fastmerke
På Kartverkets netttjenesten «Se eiendom» finner du alle opplysningene om din og andres eiendom.
Uenigheter om gjerdehold er en kilde til konflikt mellom naboer. Mange spørsmål kan i de store linjer løses gjennom lov om grannegjerde (grannegjerdeloven eller bare gjerdeloven).
Denne loven gjelder bare der hvor det ikke er avtalt noe eller hvor noe annet følger av særlige rettsforhold. Dette kan være ekempelvis forskrifter, reguleringplaner, jordskiftedommer etc.
Lovens § 3 sier at gjerdet skal være laget og vedlikeholdt slik at det ikke er til skade for folk eller husdyr.
Gjerdet skal i utgangspunktet stå i delelinjen mellom to eiendommer, maksimalt 0,5 meter fra delelinjen hver vei, jf. § 4. Man kan fravike dette mot erstatning for grunneieren.
Etter § 6 har man rett til å sette opp gjerde dersom man selv dekker kostnadene. Etter § 7 kan man kreve at det settes opp gjerde dersom begge eiendommene har nytte av det og den sammenlagte nytten oppveier kostnadene med gjerdet. Dette er en skjønnsmessig vurdering som kan by på noen utfordringer. På generelt grunnlag er man ofte tjent med å ha gjerde av ulike hensyn. Dersom naboen har husdyr vil nytten av gjerdet være svært stor.
Man kan be jordskifteretten om avgjørelse i gjerdetvister, noe som ofte er mer hensiktsmessig i det jordskifteretten har anledning til å komme med mer fleksible løsinger enn det tingretten har.
Tomtefeste er langtidsleie av grunn til hus. Reglene om tomtefeste er inntatt i tomtefesteloven. I § 1 angis lovens anvendelsesområde:
§ 1.Kva lova gjeld
Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.
Inn under lova går òg bruksrett til grunn som skal nyttast til veg, bilplass, hage eller liknande i samband med hus på festetomta. Dette gjeld òg særlege bruksrettar som bortfestaren har over framand eigedom1 og overlet til festaren, så langt det er tale om rettshøvet mellom festaren og bortfestaren.
Om høvet til grunneigaren der bortfestaren er leigar av grunnen, gjeld føresegnene i § 42.
Lova gjeld ikkje grunnleige der hovudføremålet er anna enn hus og bruk i samband med hus
Sentrale begreper:
Festeren: Den som leier tomten
Bortfester: Den som leier bort tomten.
Festekontrakt: Avtalen mellom bortfester og festeren som regulerer blant annet festeavgiften og festetiden. Det er et krav etter tomtefesteloven § 5 at avtalen gjøres skriftlig.
Festeavgift: Avgiften festeren betaler bortfester. Partene står i utgangspunktet fritt til å avtale festeavgiften, men det gis i tomtefesteloven § 11 et forbud mot urimelig høy festeavgift.
Innløsning: Festeforholdet avsluttes ved at eiendomsretten til tomten overføres fra bortfester til fester.
Ta gjerne kontakt på vårt kontaktskjema dersom du har flere spørsmål om tomtefeste.
Burettslagslova § 4-5 inneholder bestemmelser om godkjenning av ny andelseier:
§ 4-5.Godkjenning av ny andelseigar
(1) Er det fastsett at ny andelseigar skal godkjennast av laget, kan godkjenning ikkje nektast utan sakleg grunn. Er ikkje melding om nekting av godkjenning komen fram til ervervaren seinast tjue dagar etter at søknad om godkjenning kom fram til laget, skal godkjenning reknast for å vere gitt. (2) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, har ervervaren ikkje rett til å bruke bustaden før godkjenning er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ervervaren har rett til å erverve andelen. Er det reist søksmål om godkjenningsnektinga eller reist innvendingar mot eit salspålegg etter § 4-8, kan tingretten i orskurd fastsetje at ervervaren mot trygdgiving kan bruke bustaden til spørsmålet om godkjenning er rettskraftig avgjort. Forliksrådet kan ikkje ta avgjerd om slik bruksrett. (3) Er det fastsett at ein ny andelseigar skal godkjennast av laget, er den førre andelseigaren solidarisk ansvarleg med ein eller fleire nye ervervarar for betaling av felleskostnader til godkjenning av ein ny andelseigar er gitt, eller det er rettskraftig avgjort at ein ny andelseigar har rett til å erverve andelen
Godkjenning av ny andelseier kan ikke nektes uten at det foreligger «saklig grunn».
Det følger av forarbeidene at «grunnen må ha med den nye andelseigaren å gjere, og spørsmålet må vere om det ligg føre omstende som gjer at laget ikkje vil vere tent med a ha vedkomanda som andelseigar» (Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 262).
Lovutvalget uttaler nærmere om dette at «[s]akleg grunn kan tenkjast å liggje føre der andelseigaren klårt vantar økonomisk evne til å betale felleskostnadene, og at det ikkje er utsikter til at kostnadene kan dekkjast av sosialkontor eller andre. Vidare kan det vere sakleg grunn til å nekta godkjenning dersom andelseigaren har mishalde sine plikter vesentled i andre bustadforhold, men her må ein minnast at det er utsiktene framover som skal vurderast» (NOU 2000:17 s. 121-122)
Skal styret fattet vedtak der det nektes godkjenning bør det bygge på klart dokumenterte forhold fra tidligere boforhold eller andelseierens evne til å betale felleskostnader. Som det presiseres i forarbeidene er det utsiktene fremover som skal vurderes og det må tas en konkret vurdering av faren for gjentakelse.
Det finnes noen unntak fra den lovbestemte retten til innløsning. Det er bortfester som har bevisbyrden for at unntaket kommer til anvendelse.
Tomtefesteloven § 34 lyder:
§ 34.Unntak frå festarens rett til innløysing
Retten til innløysing gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.
Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus som høyrer til ein bygdeallmenning, kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.
Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.
Unntaka i paragrafen her gjeld berre så langt innløysingsretten følgjer av § 32
