mangel på hus – Advokatfirmaet Wulff

De fleste boliger selges med forbeholdet “som den er”. Formuleringen viser til avhendingsloven § 3-9 og bestemmelsen lyder: “Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.^“

Forbeholdet innskrenker de mulighetene man som kjøper har til å påberope seg mangler etter overdragelsen. Dersom man skal påberope seg mangler på en eiendom som er solgt som den er vil dette måtte knyttes til manglende eller uriktige opplysninger gitt av selger, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn man hadde regnet med.

Hva som regnes som vesentlig er en skjønnsmessig vurdering som har flere momenter. I tillegg har rettspraksis vist at det krever en viss verdimessig terskel for at noe skal være vesentlig. Det er viktig å vite at selv om utbedringskostandene overstiger denne terskelen så er det ingen automatikk i at forholdet utgjør en mangel.

I dag selges nesten alle brukte eiendommer “slik de er” – altså en såkalt “as is” klausul. Det vil si at de feil og mangler som det er opplyst om i takst, på visning eller på annen måte fra megler eller selger som utgangspunkt ikke kan gjøres gjeldende som mangel. Får kjøper beskjed på visning om at det har vært vannlekkasje ved pipen så blir det svært vanskelig å gjøre dette gjeldende som en mangler senere. Kjøperens plikt strekker seg også lengre enn å ta imot opplysninger. Det følger av avhendingslova § 3-10 at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Måtte kjenne til gjør også at en del som ikke er direkte opplyst om, men som på visning fremsto relativt åpenbart, ikke kan gjøres gjeldende. Det kan f.eks være at det manglet trapp mellom to etasjer og det i stedet sto en stige der da man skulle gå rundt på visning. Det blir vanskelig for kjøper senere å reklamere for manglende trapp etter å ha klatret i stigen på visning.

I andre ledd i avhendingslova § 4-10 fremgår også at man kan tape sin rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom kjøper har latt være å følge opp en oppfordring fra selger. Det kan for eksempel være at selger har sagt til kjøper at taket ikke har vært inspisert og at han oppfordrer kjøper til å ta med seg en kyndig til å undersøke taket da det har vært noen antydninger til fukt. Undersøker kjøper da ikke taket så vil det være vanskelig å gjøre mangel gjeldende.

Avhendingsloven § 3-10.Synfaring og anna forundersøking

(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.

(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

(3) Fyrste og andre ledd gjer inga innskrenking i § 3-7 om manglande opplysning om eigedomen.

Mangel ved fast eiendom solgt “som den er”

Viktig å være grundig på visning når du skal kjøpe hus