Avhendingsloven § 4-1 regulerer kjøperens rettigheter når selgeren bryter avtalen ved forsinkelse. Hvis selgeren ikke overleverer skjøte eller eiendomsbruken innen avtalt tid, og dette ikke skyldes kjøperen eller omstendigheter kjøperen har ansvar for, har kjøperen en rekke muligheter til å kreve oppfyllelse av avtalen.
Kjøperen kan kreve oppfyllelse etter § 4-2, som innebærer at selgeren må levere skjøtet eller eiendomsbruken innen en rimelig frist. Hvis selgeren ikke klarer å levere innen fristen, kan kjøperen heve avtalen etter § 4-3. Dette innebærer at avtalen blir annullert, og kjøperen får tilbakebetalt kjøpesummen.
Kjøperen kan også kreve skadeerstatning etter § 4-5 dersom han eller hun har lidt et økonomisk tap som følge av selgerens forsinkelse. I tillegg kan kjøperen holde tilbake kjøpesummen etter § 4-6 til selgeren har levert skjøtet eller eiendomsbruken.
Det er viktig å merke seg at reglene om forsinkelse gjelder tilsvarende der selgeren ikke oppfyller andre skyldnader etter avtalen. Dette betyr at hvis selgeren bryter avtalen på andre måter enn forsinkelse, har kjøperen tilsvarende rettigheter til å kreve oppfyllelse, heving, skadeerstatning eller til å holde tilbake kjøpesummen.
Det er med andre ord viktig at både kjøper og selger overholder avtalen og leverer det som er avtalt til rett tid. Hvis ikke, kan det få alvorlige konsekvenser for begge parter. Avhendingsloven er til for å beskytte kjøperen og sikre at han eller hun får det som er avtalt.
Matrikkelloven med tilhørende forskrift inneholder bestemmelser om sammenføyning av to eller flere matrikkelenheter
§ 18.Samanslåing av eksisterande matrikkeleiningar
Matrikkeleiningar som ligg i same kommune og har same heimelshavar, kan slåast saman. Festeeiningar kan slåast saman dersom dei ligg til eller er utskilt frå same grunneigedom, og festekontraktane3har same innhald og gjeld mellom same partar. Samanslåing kan ikkje skje i strid med føresegner gitt i eller i medhald av anna lovgiving.
Samanslåing kan krevjast av den som har grunnboksheimel som eigar til vedkommande matrikkeleiningar.
Departementet kan gi forskrift om samanslåing, under dette innskrenke og utvide høvet til samanslåing
Matrikkelforskriften inneholder detaljer om fremgangsmåten ved en slik sammenslåing
§ 43.Sammenslåing av eksisterende matrikkelenheter
(1) Krav om sammenslåing av eksisterende matrikkelenheter skal sendes kommunen skriftlig eller i likeverdig digitalt dokument. Med kravet skal følge a)kart over grenser og grensemerker for de matrikkelenheter eller grensestrekninger som saken gjelder b)bekreftelse på at eventuell hjemmelshaver til bruksrett er varslet c)dokumenter som er nødvendige for å få tinglyst sammenslåingen.
(2) Matrikkelenheter som skal slås sammen, skal utgjøre et sammenhengende areal eller volum. Kommunen kan gjøre unntak fra dette når ett av følgende vilkår er oppfylt: a)det følger av krav med hjemmel i jordlova, eierseksjonsloven, jordskifteloven eller plan- og bygningsloven b)en eller flere av matrikkelenhetene som skal slås sammen, har flere teiger c)kommunen finner at sammenslåing vil gi mer oversiktlige eiendomsforhold.
(3) Kommunen kan nekte sammenslåing av matrikkelenheter med forskjellig gårdsnummer.
(4) To grunneiendommer hvor registrert eier til hver av grunneiendommene er forskjellige eierseksjonssameier, kan slås sammen til en grunneiendom dersom det samtidig etableres ett samlet eierseksjonssameie på den sammenslåtte grunneiendommen bestående av alle sameierne i de to opprinnelige grunneiendommene og vilkårene for sammenslåing ellers er oppfylt. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for sammenslåing av grunneiendom med anleggseiendom eller to anleggseiendommer.
(5) Festegrunn på forskjellige grunneiendommer kan ikke slås sammen. Hvis festegrunn endres som følge av sammenslåingen, skal registrert fester ha signert på samtykke til sammenslåing.
(6) Når kommunen finner at vilkårene for sammenslåing er oppfylt, gir kommunen sin godkjenning. I forbindelse med sak for jordskifteretten er det jordskiftedommeren som avgjør om vilkårene for sammenslåing er oppfylt. Jordskifteretten sender melding om dette til kommunen.
(7) Kommunen sender melding om godkjenningen til tinglysing. Tinglysingsmyndigheten avgjør endelig om vilkårene for sammenslåing er oppfylt og sender melding om sammenslåingen til kommunen. Kommunen skal likevel ikke sende melding til tinglysing i saker hvor ingen matrikkelenhet skal føres som utgått av grunnboken. I slike saker avgjør kommunen sammenslåingen.
(8) Sammenslåing kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere. Tinglysingsmyndigheten kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre såframt dette må antas å ha betydning ved eventuell tvangsdekning. Ved sammenslåing utvides panterett til hele den sammenføyde enheten. Når sammenslåingen er gjennomført i grunnboken, sender tinglysingsmyndigheten melding om dette til kommunen som fullfører matrikkelføringen.
(9) For eierseksjoner gjelder bestemmelsene om reseksjonering i eierseksjonsloven. Gjelder sammenslåingen seksjon med uteareal, gjelder dessuten bestemmelsene i første ledd tilsvarende
Bestemmelsens åttende ledd er verd å merke seg. Dersom sammenføyningen medfører prioritetskollisjon mellom panthaverne kan det ikke gjennomføres. Dette kan imidlertid løses ved at grunneier og de berørte panthaverne blir enige i en annen prioritetsrekkefølge.
Lurer du på hva matrikkelen er? Les vårt innlegg om matrikkelen her.
Lov om tinglysing regulerer hva som kan tinglyses. Kapittel 3 i loven gjelder tinglysing til fast eiendom:
§ 12.Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare registreres i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom
En veirett kan tinglyses. Når veiretten tinglyses blir det ført i grunnboken til eiendommen. Rettigheten følger eiendommen ikke eieren. Det vil si at hvis eiendommen blir solgt utgjør veiretten en heftelse på eiendommen. Når en veirett tinglyses får den rettsvern. Med rettsvern menes at en rettighet har forrang eller prioritet foran en annen rettighet.
Det er ikke et krav om standardisert oppsett for tinglysing av erklæringer om rettigheter. Kartverket har imidlertid standardiserte skjemaer med veiledning som bør benyttes hvis du er usikker på hvilken informasjon som trengs.
Wikipedia definerer en servitutt slik: En servitutt (av latin: servitus = slaveri, avhengig stilling) er en rettighet på en grunneiendom som begrenser grunneierens bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. En servitutt kalles også for en heftelse på den eiendom den hviler.
Definisjonen av hva servituttloven gjelder fremgår av servituttloven § 1 (servituttlova):
Kva lova gjeld.
Servituttloven § 1.
Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett.
Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve.
Har du en servituttsak du ønsker vurdert gratis? bruk vårt skjema for gratis tilbakemelding her: Skjema for gratis saksvurdering
Høyesterett har i Rt. 2005 s. 1577 og i Rt. 2011 s. 556 slått fast at utgangspunktet er at eiendommen strekker seg ut til marbakken.
I Rt. 2011 s. 556 avsnitt 33 defineres marbakke som «der hvor sjøbunnen begynner å falle sterkt. Men ikke enhver overgang til store dyp kan betegnes som marbakke; marbakken danner overgangen fra et relativt flatt og grunt stykke som strekker seg fra land, til et brattere dyp. Og for at en marbakke skal danne grunnlag for eiendomsrett, må den dessuten ligge utenfor den aktuelle eiendom.»
Hvis det ikke er en marbakke går eiendomsgrensen ved to meters dybde ved middels lav vannstand.
Avhendingsloven har i § 2-2 en bestemmelse om at både rommene i boligen og eiendommen (hage osv) skal være ryddet når kjøperen overtar bruken. Rommene skal også være rengjorte. Det er altså en grunnleggende beskyttelse kjøperen har og som strengt tatt ikke trenger å være med i en avtale.
Avhendingsloven § 2-2. Klargjering for overtaking
Når kjøparen overtek bruken av eigedomen, skal romma vere rydda og reingjorte. Eigedomen skal også elles vere rydda.
