Arealavvik ved kjøp av fast eiendom

av

Planskisse

Har du kjøpt en eiendom og det viser seg at den er mindre enn oppgitt i takstpapirene. Da kan du ha krav på prisavslag for forskjellen mellom oppgitt areal og faktisk areal. Det er ikke slik at ethvert faktisk avvik fra oppgitt areal berettiger prisavslag. Det rettslige grunnlaget for vurderingen finner man i avhendingsloven. Loven skiller mellom utvendig og innvendig arealsvikt.

Utvendig arealavvik:

Ved utvendig arealsvikt følger det av loven at avviket må være «vesentlig», eventuelt at selger har opptrådt «særlig klanderverdig», jf. Avhl. § 3-3.

Hvorvidt en eller begge vilkårene vil være oppfylt beror på en konkret vurdering, med utgangspunkt i avvikets størrelse. Det må både vurderes prosentmessig i forhold til oppgitt areal, og avvikets absolutte størrelse. Videre vil det ha betydning hvilken eiendom det dreier seg om, hvilken grunn kjøper hadde til å stole på opplysningene osv. Oppramsingen er ikke uttømmende slik at også øvrige forhold kan ha betydning.

Innvendig arealavvik:

Innvendig arealavvik skal vurderes etter den generelle regel i avhl. § 3-8 som regulerer mangelsansvaret ved feilaktige opplysninger gitt i prospekt eller øvrig markedsføring av eiendommen. Det er videre et krav om at de feilaktige opplysningene må ha innvirket på avtalen.

Ved innvendig arealavvik er det ikke et krav om vesentlighet, men Høyesterett har lagt til grunn at avviket «må være av en viss størrelse». Også for utvendig arealavvik må avviket vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Sentrale momenter vil være:

  • Avvikets størrelse
  • Eiendommens størrelse
  • Avvikets beliggenhet i huset
  • Partenes subjektive forhold

I tillegg kommer kravet om innvirkning.

Dersom det foreligger arealsvikt som medfører en kjøpsrettslig mangel etter de ovennevnte regler, har kjøper krav på prisavslag. Prisavslag beror på en konkret skjønnsmessig vurdering. I tillegg vil man kunne kreve erstatning for påløpte kostnader til å avdekke mangelen. Typisk utgifter til takstmann.

 

Advokat Hugaas har skrevet mastergradsoppgave med temaet «Arealaavik – Når utgjør arealavvik en kjøpsrettslig mangel?».

 

Har du kjøpt en eiendom med arealavvik, eventuelt solgt en eiendom er vi behjelpelig med å vurdere hvorvidt avviket vil kunne berettige prisavslag og erstatning.

Lagmannsrettene

av

I norge har vi seks lagmannsretter:

  • Borgarting lagmannsrett (holder til i Oslo) dekker fylkene Oslo, Buskerud, Østfold og sørlige deler av Akershus.
  • Eidsivating lagmannsrett(holder til på Hamar) dekker fylkene Hedmark, Oppland og nordlige deler av Akershus.
  • Agder lagmannsrett (holder til i Skien) dekker fylkene Vestfold, Telemark, Aust-Agder og Vest-Agder.
  • Gulating lagmannsrett (holder til i Bergen) dekker fylkene Hordaland, Sogn og Fjordane og Rogaland.
  • Frostating lagmannsrett (holder til i Trondheim) dekker fylkene Møre og Romsdal, Sør-Trøndelag og Nord-Trøndelag.
  • Hålogaland lagmannsrett (holder til i Tromsø) dekker fylkene Nordland, Troms og Finnmark.

Du kan lese mer om lagmannsrettens rolle på domstol.no

Hvem kan adoptere barn?

av

kunstwulffDet følger av adopsjonsloven at du må være minst 25 år for å kunne adoptere. Bare i særlige grunner kan personer mellom 20 og 25 år få adoptere.

Andre vilkår og regler om adopsjon finner du i Adopsjonsloven fra 1986

Svarteliste over advokater, dommere, psykologer mm

av

svartelisteadvokaterFlere som tar kontakt med oss lurer på hvorfor det finnes lister på nett hvor mange advokater, psykologer, dommere mm er opplistet og uttalt at disse ikke må anvendes, stoles på mm. Listene er primært laget av tapende part i barnevernsaker. De fleste forstår at dette er lister som baserer seg på en annen virkelighetsoppfatning enn de fleste har. De forstår vanligvis også at motivet for å lage slike lister er at disse har tapt sine saker uten å forstå hvorfor.

Ordet på internett er i utgangspunktet fritt og selv om flere av disse listene kan gå over grensene for hva som er tillatt, overser de fleste disse da de forstår motivet til de som lager slike lister.

Hvordan foregår et saksforberedende møte?

av
forberedende saksmøte
Saksforberedende møte

Lurer du på hvordan et saksforberedende møte foregår når tingretten innkaller til saksforberedende møte i en barnefordelingssak etter barneloven § 61? Dette lurer de fleste på. Også advokatene ettersom tingrettene og dommerne innad i tingrettene synes å håndtere dette forskjellig. De mer erfarne dommerne benytter vanligvis møterom hvor partene, advokatene, dommer og sakkyndig sitter rundt møtebordet. Det er ikke vanlig å holde innledningsforedrag eller kryssforhøre partene. Desverre er det ofte at både dommere og dommerfullmektiger uten særlig erfaring med mekling, som er hovedtemaet i slike saker, velger å føre dette som minirettssaker hvor det bes om innledningsforedrag og man tillater lengre utspørring av partene. At dette er en mindre heldig fremgangsmåte er tydelig etter denne prosessen og dommeren ber partene diskutere en løsning. Da har dommeren misforstått. Gjennom først å skjerpe konflikten for så å overlate partene til seg selv og med formaning om å bli enig vises manglende forståelse for hva som fungerer i slike saker.

Innledningsforedrag er vanskelig å holde uten å skjerpe konflikten. Påpeke motpartens svakheter er ikke taktisk når en senere skal be motparten komme en i møte i et forliksforslag. Utspørring av partene, spesielt motparten, har samme utfordring. Skal man la være å spørre motparten om de store poengene i saken hvor uenigheten er størst? Ja, hvis det ikke er begjært midlertidig avgjørelse og enighet alene beror på partenes velvilje, så er det riktig.

Problemet er når en klient spør; hva kan jeg forvente meg? Da må vi som advokater som regel gi 4-5 forskjellige mulige måter dette kanskje kan komme til å gjennomføres på. vi kan ikke være sikre. Det er retningslinjer i Q15-2004, men mange tingretter kjenner ikke til denne veiledningen og bryr seg lite om den. Kultur og ukultur får vokse i den enkelte domstol og skaper store forskjeller på hvilken meklingsmulighet du faktisk kan forvente deg å få avhengig av hvor du bor i Norge. Det er store behov for klare føringer fra lovgiver på gjennomføringsmåtene. Det er ikke slik at en måte passer alle saker, men det bør enten avklares i forberedelsesmøte på telefon mellom domstol og advokater eller på annen måte gjøre det forutsigbart hvilken situasjon en møter i domstolen når det innkalles til saksforberedende møter.

Hva er vanlig å ta med i en samværsavtale?

av

advokatbarnefordelingDe fleste foreldre som lager en avtale om samvær som regulerer samværsforelderens tid med barna, gjør dette uten hjelp fra andre. Bare et fåtall av foreldre innhenter hjelp fra advokat.

Mange lurer på hva som er lurt å ta med i slike avtaler. Det finnes ikke lovregler som sier hvordan slike avtaler skal være. Det finnes en lovregel i barneloven som sier hva et vanlig samvær er dersom foreldrene avtaler vanlig samvær. Avtales vanlig samvær sier loven pr i dag (dette kan endre seg) at samværet skal være «ein ettermiddag i veka med overnatting, annakvar helg, til saman tre veker i sommarferien, og annankvar haust-, jule-, vinter- og påskeferie.» Svakheten med å bare avtale at det skal være «vanlig samvær» er at man ikke får regulert tidspunkt og andre vilkår. hvem kjører? Når starter påskeferien?

«Vanlig samvær» har likevel tatt med det som er vanlig å ta med av dager og ferier. Det fører som regel til færre konflikter om man tar med når et samvær starter og slutter og hvem som henter og bringer. Noen regulerer bursdager, 17. mai osv, men i de fleste tilfeller så får disse dagene falle tilfeldig inn også på saværsforelderen sin tid.

Er det reisesamvær så pleier det også å være med hvem som skal bestille billetter, om barnet skal reise alene og kostnadsdeling om partene ikke har ansvar for hver sin vei.

Foreldreansvar og bosted trenger man ikke ta med i en samværsavtale.

Det skal ikke være nødvendig, men jeg har opplevd at det har blitt konflikter hvis det ikke tas med at bostedsforelder også skal ha sommerferiesamvær. Det står ikke i loven og de mer rigide vil si at så lenge det ikke er regulert så skal det være vanlig samvær også denne perioden. Det er en selvfølge at begge skal kunne ha minst like lang ferie med barnet på bekostning av tiden til den andre. Også bostedsforelder. Er det en konfliktfylt situasjon kan man skrive at begge partene skal ha tre uker ferie med barnet.

 

Rettigheter for barn som bor på institusjon

av

wI saker etter barnevenloven hvor omsorgsovertakelse er resultatet vil det i noen tilfeller bli anvendt institusjon i stedet for fosterhjem/beredskapshjem for barn som plasseres i offentlig omsorg.

Dersom du bor på institusjon så har du rettigheter. Dine rettigheter når du bor på institusjon fremgår bl.a. av en brosjyre som BUFETAT har utarbeidet og som ligger på deres hjemmesider.

Denne kan du laste ned her:

Dine rettigheter når du bor i institusjon og omsorgssenter (av BUFETAT)

Rundskriv G-12/2005 om fri rettshjelp

av

Rundskriv G-12/2005 om fri rettshjelp er rettet mot Fylkesmennene, Domstolene, Advokatene m.fl. og inneholder forklaringer og retningslinjer til hvordan rettshjelploven i gitte omstendigheter skal anvendes.

Om kompetanse kan du bl.a. lese

«Etter rettshjelpsforskriften § 4-1, har fylkesnemnda for sosiale saker kompetanse til å innvilge fri sakførsel i saker som nevnt i rettshjelpsloven § 17 tredje ledd nr. 1 og 2. Det organ som fatter det materielle vedtaket i tvangssaken skal også avgjøre spørsmålet om fri rettshjelp for den del av saksbehandlingen som direkte angår vedkommende organ. Fylkesmannen har således ikke kompetanse til å innvilge fri sakførsel i saker for fylkesnemnda.»

 

Hva når det kommer spørsmål som ligger utenfor kjernen av den saken klienten har fått fri rettshjelp for?

«Det forekommer at en advokat har ett oppdrag som i utgangspunktet faller inn under fri rettshjelp, men der klienten i tillegg ber om annen bistand som ikke faller inn under rettshjelpsordningen. Dersom det er helt atskilte oppdrag, oppstår i praksis ingen problemer. Advokaten må da presisere overfor klienten hva som ikke faller inn under fri rettshjelp, og klienten betaler for denne bistanden uten at dette rammes av rettshjelpsloven § 3. I enkelte tilfeller kan oppdraget ha en viss tilknytning til saken som dekkes av fri rettshjelp, men slik at det ikke vil dekkes av det offentlige. Dette kan f.eks. gjelde omfattende ”sjelesorg”, mediahåndtering eller annet som ikke er direkte nødvendig for å utføre det juridiske oppdraget. I disse tilfeller må advokaten gjøre klienten oppmerksom på at dette arbeidet ikke faller inn under ordningen med fri rettshjelp, og eventuelt sørge for at dette blir dokumentert. Dersom klienten er villig til å betale for hjelpen av egne midler, kan dette skje uten hinder av § 3. En nærmere presisering av hvilket arbeid som kan dekkes av det offentlige, er gitt i salærforskriften pkt. 7.3 side 21 flg.»

 

Hva menes med bruttoinntekt når du søker om fri rettshjelp?

«Med begrepet ”bruttoinntekt” skal forstås summen av all skattbar inntekt i og utenfor arbeidsforhold, før fradrag, jf. forskriften § 1-3. I inntektsgrunnlaget skal samtlige skattbare personinntekter medtas. Dette omfatter bl.a. lønn, naturalytelser m.v., pensjoner, livrenter i arbeidsforhold m.v. I tillegg medtas alminnelige inntekter som omfatter bl.a. inntekter som stammer fra bidrag, livrenter og barnepensjon, næringsinntekter, inntekt av bolig og fast eiendom samt kapitalinntekter. Inntekter som det ikke skal betales skatt av skal heller ikke inngå i beregningsgrunnlaget. Dette gjelder bl.a. for barnebidrag.»

 

Har vi felles økonomi bare for at vi er samboere?

«Når det gjelder gruppen andre som lever sammen med felles økonomi, skal det vurderes om partene faktisk lever sammen med felles økonomi. I ordinære samboer- og partnerforhold er det imidlertid som for ektefeller en klar presumpsjon for at partene lever sammen med felles økonomi. Det er som den store hovedregel ikke tilstrekkelig for å unngå økonomisk identifikasjon at det skrives en erklæring der det fremgår at partene ikke har felles økonomi eller at de lever hver for seg. For denne gruppen er det imidlertid rom for å foreta en konkret vurdering. I praksis vil for eksempel mer tilfeldige og kortvarige/midlertidige bofellesskap (studenter, kollektiv m.v.) falle utenfor bestemmelsens ordlyd, fordi personene ikke kan anses å leve sammen med felles økonomi. Tilsvarende gjelder permanente bofellesskap hvor selvstendige parter deler hus av praktiske eller økonomiske grunner, men hvor de ikke kan sies å leve sammen i forskriftens forstand.»

 

 

Forskrift om hunder | Hundeforskriften

av

Advokat

Vi har både lov om hunder og forskrift om hunder. I forskrift om hunder fra 2004 kan du i § 1 lese om hvilke hunder som er forbudt i Norge:

§ 1.Forbud mot farlige hunder

Det er forbudt å holde, avle eller innføre farlige hunder, eller å innføre sæd eller embryo fra farlige hunder.

Hunder av følgende typer, og blandinger der en eller flere av disse er med, anses som farlige hunder, uansett blandingsforhold:

a) Pitbullterrier,
b) amerikansk staffordshire terrier,
c) fila brasileiro,
d) toso inu,
e) dogo argentino.

Som farlige hunder anses også hunder og hundetyper som er en blanding av hund og ulv, uansett blandingsforhold. For hunderaser med opprinnelig blanding av ulv som er registrert i Norge av Norsk Kennel Klub 1. januar 2003, gjelder første punktum bare for tsjekkoslovakisk ulvehund. Hvis ulv er iblandet rasen etter den internasjonale raseetableringen, gjelder første punktum for hunder som kan være etterkommere etter denne ulven.

Ring oss