Eiendomsrett

Innløsning av festetomt – innløsningssum

av

Ved en gjennomgang i 2013 fant departementet at det forelå omtrent 170 000 unike tomtefesteforhold til bolig eller fritidshus i Norge. Selv om det inngås færre tomtefesteavtaler enn tidligere utgjør dette fortsatt en stor andel.

En festekontrakt kan slettes gjennom at festeren overtar eiendomsretten til grunnen og innløser festeretten, eller ved at grunneieren får tilbake rådigheten over tomten. Det knytter seg flere vilkår til begge alternativer. Det er viktig å være klar over at det foreligger faste tidspunkter hvor innløsning kan skje. Dersom du oversitter fristen kan det for fritidsboliger være ti år å vente til neste anledning.

Fester av bolig- og fritidstomter har en lovbestemt adgang til å kreve tomten innløst. Fester kan kreve å få kjøpe tomten av bortfester. Uenigheter kan oppstå ved fastsettelsen av innløsningssummen, altså størrelsen på vederlaget til bortfester. Lovens utgangspunkt er enkelt, men i praksis er det mange hensyn som må tas og faktorer som kan spille inn på resultatet.

Tomtefesteloven § 37 oppstiller to alternativer for beregningen av innløsingssummen i de tilfeller dette ikke er avtalt på forhånd:

  • 25 ganger årlig (oppjustert) festeavgift. Dette er hovedregelen som benyttes for festeavtaler som er tidsubegrenset og i de tilfeller bortfester ikke krever 40 % av tomteverdien.
  • For festeavtalene der det er avtalt en tidsbegrensning, kan bortfester kreve 40 % av markedsverdien.

Hva som er markedsverdien for en tomt kan være vanskelig å sette. I tillegg har tomtefesteloven noen spesielle prinsipper som skal benyttes ved verdifastsettelsen.

Vi kan bistå ved innløsning av festetomt, enten du er fester eller bortfester.

Innløsning av festetomt – hva skjer hvis jeg ikke innløser tomten?

av

Tomtefesteloven §  33 omhandler dette og lyder: 

Når festetida er ute for festetomt til bustadhus eller fritidshus,​ og tomta ikkje blir innløyst etter § 32, lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter § 15 fjerde ledd. For feste som er lenga etter fyrste punktum, gjeld § 7 fyrste ledd om festetid.

Tomtefesteloven § 7 regulerer at avtaler som er forlenget etter § 33 gjelder til festet blir sagt opp​ av festeren eller til tomten blir innløst.​

Innløsning av festetomt – innløsningstid

av

Det følger av tomtefesteloven § 32 at festeren kan kreve å få innløst en festetomt til bolighus eller fritidshus når det har gått 30 år av festetiden – dersom kortere tid ikke er avtalt – eller når festetiden er ute. Krav om innløsning må fremsettes senest ett år før innløsningstiden kommer.

Etter at det har gått 30 år av festetiden kan festeren kreve å få innløst tomt til bolighus når det har gått to nye år og tomt til fritidshus når det har gått ti nye år.

Når en tomt er festet bort på livstid og festeren dør kan også festerens ektefelle, livsarving, fosterbarn i samme stilling som livsarving eller samboer til ektefelle kreve innløsning innen ett år etter festerens død.

 

Hva gjelder servituttloven?

av

Wikipedia definerer en servitutt slik: En servitutt (av latin: servitus = slaveri, avhengig stilling) er en rettighet på en grunneiendom som begrenser grunneierens bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. En servitutt kalles også for en heftelse på den eiendom den hviler.

Definisjonen av hva servituttloven gjelder fremgår av servituttloven § 1 (servituttlova):

Kva lova gjeld.
Servituttloven § 1.
Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk eller tilstand. Lova gjeld ikkje pakting, tufteleige eller annan allmenn bruksrett.

Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller særlege rettshøve.

Har du en servituttsak du ønsker vurdert gratis? bruk vårt skjema for gratis tilbakemelding her: Skjema for gratis saksvurdering

Selger har eierskifteforsikring

av

Det hender rett som det er at selger av en eiendom (vanligvis hus og hytte) har skaffet seg eierskifteforsikring og du som kjøper står og tenker om du skal gjøre et krav gjeldende. Eierskifteforsikringen er ikke noe annet enn et forehåndsvalg av advokat for selger hvor advokatens honorar er delvis dekket av forsikringen. Det har ingen betydning i seg selv for vurderingene om feil og mangler og du som kjøper står verken svakere eller sterkere fordi selger har tegnet en slik forsikring (det gjør forsåvidt ikke selgeren heller da det bare forteller oss hvem som utkjemper kampen for selger.)

Har du behov for bistand etter boligkjøp eller hyttekjøp står vi klare til å hjelpe deg. Kontakt oss på 751 75 800 og slå av en prat om din sak.

Ryddet og rengjort

av

Avhendingsloven har i § 2-2 en bestemmelse om at både rommene i boligen og eiendommen (hage osv) skal være ryddet når kjøperen overtar bruken. Rommene skal også være rengjorte. Det er altså en grunnleggende beskyttelse kjøperen har og som strengt tatt ikke trenger å være med i en avtale.

 

Avhendingsloven § 2-2. Klargjering for overtaking

Når kjøparen overtek bruken av eigedomen, skal romma vere rydda og reingjorte. Eigedomen skal også elles vere rydda.

Er det krav til skriftlige avtaler ved kjøp av eiendom etter avhendingsloven?

av

Nei, det er det ikke. Det er selvfølgelig mest vanlig at når man kjøper/selger objekter med så høy verdi som det eiendom som regel har, at dette gjøres med en skriftlig avtale. Det er likevel slik i avhendingsloven, nedfelt i § 1-3, at avtaler også kan gjøres muntlig. Merk likevel at dersom en av partene krever det skal avtalen settes opp skriftlig.

 

Avhendingsloven § 1-3. Avtaleform

Avtale om avhending av fast eigedom kan gjerast skriftleg eller munnleg. Er avtala gjort munnleg, skal ho setjast opp skriftleg når ein av partane krev det.

Trenger du hjelp til å sette opp kontrakt? kontakt oss på 751 75 800

Når gjelder avhendingsloven?

av

Når avhendingsloven gjelder (avgrenset mot f.eks bustadoppføringslova) fremgår av avhendingsloven § 1-1

Avhendingsloven § 1-1. Kva lova gjeld

(1) Lova gjeld avhending av fast eigedom når avhendinga skjer ved frivillig sal, byte eller gåve. Som fast eigedom vert rekna grunn og bygningar, og elles andre innretninger som er varig forbundne med grunnen. Lova gjeld og avhending av sameigepart i fast eigedom, av eigarseksjon (eigarleilegheit m. m.) og av tomtefesterett.

(2) Lova gjeld ikkje avtalar som er omfatta av lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova).

(3) Ved samansett avtale som gjeld avhending av fast eigedom saman med oppføring av bygning eller anna yting frå seljaren, gjeld lova berre for avhendingsdelen. Dersom tillegget til avhendinga utgjer ein uvesentleg del, gjeld lova så langt ho høver likevel for heile avtala.

(4) Avtale om vidaresal av rett etter avtalar som nemnt i bustadoppføringslova § 1 første ledd bokstav b og § 1 a skal ikkje reknast som avhending av fast eigedom. Ved slikt vidaresal til ein forbrukar, kan vidareseljaren likevel ikkje krevje utbetalt vederlag for retten som overstig kjøpesummen i det opphavlege avtaleforholdet med entreprenøren (meirverdi), før kjøparen har overteke bustaden og fått rettsvern for dette ervervet. Dersom entreprenøren ikkje fullfører arbeidet, fell kjøparen si plikt til å betale slik meirverdi bort. Føresegnene i andre og tredje punktum kan ikkje fråvikast ved avtale.

(5) Ved byte vert kvar part rekna som seljar av den eigedomen parten let frå seg og kjøpar av den eigedomen som kjem i byte.

(6) Ved gåve gjeld berre §§ 1-3, 2-1, 2-3, 2-4 tredje ledd, 2-5 og 5-3 andre, fjerde og femte ledd. For givaren gjeld det som er fastsett for seljar, og for mottakaren det som er fastsett for kjøpar.

Tilflottsretten

av

Tilflottsretten er en del av strandretten og gir rett til atkomst med båt for den som eier en eiendom som grenser til sjøen.

Sperringer som medfører at eieren ikke kommer frem kan på grunnlag av tilflottsretten være ulovlig . Det samme gjelder innretninger som gjør adkomsten vanskelig. Dette kan for eksempel være at naboen har anlegg på egen grunn som gjør det vanskelig for deg å komme til din egen eiendom. Rettspraksis viser imidlertid at det må dreie seg om vesentlig vanskelig adkomst for at krav basert å at strandretten er krenket fører frem. Dette er et spørsmål som beror på skjønn og den som krever seg krenket må påvise konkrete ulemper for utnyttelse av eierens eiendom.

 


Ring oss