Eiendomsrett

Adgang for jurister til å være fagansvarlig og ansvarlig megler – En nærmere titt på eiendomsmeglingsloven § 4-3

av
gjeldsforhandling, fristdagen, dekningsloven, økonomiske utfordringer, rettidig innsendelse, konkursbegjæring, rettslig prosess, gjeldsforhandlingsprosess, konkursprosesser, juridiske nyanser, rettslig ramme, gjeldshåndtering, rettstidig begjæring, økonomisk restrukturering, gjeldsfordringer, kreditorrettigheter, gjeldsordning, gjeldsforhandlingsbegjæring, rettslig behandling, insolvens, rettssak, fordringshavere, gjeldsordningsloven, rettspraksis, gjeldsforhandlingsordning, konkursavvisning, begjæringsprosessen, gjeldsordningsplan, rettskraftig beslutning, Advokater i Nordland, Advokater i Vefsn kommune, Oversikt over advokatfirmaer i Mosjøen, Lokale advokatkontor på Helgeland, Juridisk hjelp i Vefsn, Advokater i Mosjøen, Advokathuset Wulff, Advokatfirmaet Helgeland, advokater i Vefsn, advokater i Mosjøen sentrum, oversikt over advokater i Mosjøen, Beste advokater i Mosjøen, Lokale advokater i Mosjøen, Erfarne advokater i Mosjøen, Rimelige advokater i Mosjøen, Profesjonelle advokater i Mosjøen, Juridisk hjelp i Mosjøen, Advokater med spesialisering i Mosjøen, Lokalt advokatkontor i Mosjøen, Mosjøens beste advokatfirma, Juridiske tjenester i Mosjøen, Mosjøens dyktigste advokater, Søk advokathjelp i Mosjøen, Gratis juridisk rådgivning i Mosjøen, Lokale eksperter på juridiske spørsmål i Mosjøen, Mosjøens toppadvokater, Rådgivning for bedrifter i Mosjøen, Mosjøens mest pålitelige advokater, Juridisk støtte i Mosjøen, Finn en advokat i Mosjøen, Juridisk representasjon i Mosjøen, Mosjøens juridiske fagfolk, Spesialiserte advokater i Mosjøen, Lokale advokater med kunnskap om Mosjøen, Mosjøen juridiske tjenester og bistand

Eiendomsmeglingsbransjen spiller en sentral rolle i kjøp, salg og overføring av eiendommer. For å sikre kvalitet, integritet og profesjonalitet er det viktig med klare regler og krav til de som driver med eiendomsmegling.

Krav om tillatelse fra Finanstilsynet eller norsk advokatbevilling:
Ifølge § 2-1, første ledd i eiendomsmeglingsloven, kan eiendomsmegling mot godtgjørelse bare drives av foretak som har tillatelse fra Finanstilsynet. Disse foretakene, kjent som eiendomsmeglingsforetak, må oppfylle visse krav og kriterier for å kunne operere innenfor bransjen. Alternativt kan eiendomsmegling også drives av advokater med norsk advokatbevilling, forutsatt at de har stilt sikkerhet etter domstolloven § 222.

Unntak for banker ved oppgjørsfunksjoner:
Ifølge § 2-1, andre ledd, kreves det imidlertid ikke tillatelse for banker som forestår oppgjør som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd. Dette betyr at banker har anledning til å utføre oppgjørsfunksjoner knyttet til eiendomsoverføring uten spesifikk tillatelse som eiendomsmeglingsforetak.

Mulighet for eiendomsmegling gjennom rettshjelpsvirksomhet:
I henhold til § 2-1, tredje ledd, har departementet muligheten til å fastsette i forskrift at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives av foretak som driver rettshjelpsvirksomhet etter domstolloven § 218 annet ledd nr. 1. Dette gir visse rettshjelpsforetak anledning til å tilby eiendomsmeglingstjenester i tillegg til sine eksisterende rettshjelpstjenester.

Midlertidig utøvelse av eiendomsmegling for personer etablert i EØS-stat:
I henhold til § 2-1, fjerde ledd, har departementet beføyelse til å gi forskrifter om at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives midlertidig av personer som er lovlig etablert i en annen EØS-stat, med sikte på å drive slik virksomhet der. Dette åpner for et og tilpasning i forhold til praksiskravene. Videre har Finanstilsynet muligheten til å godta juridisk eksamen fra utlandet i samsvar med reglene i domstolloven § 241.

Tillatelsen på papir:
I henhold til eiendomsmeglingsloven § 4-3, femte ledd, har søkeren rett til å kreve at tillatelsen til å være fagansvarlig og ansvarlig megler utstedes på papir. Dette gir søkeren muligheten til å ha en fysisk dokumentasjon på sin tillatelse, noe som kan være viktig for visse formål.

Konklusjon:
Eiendomsmeglingsloven § 4-3 gir jurister en spesiell adgang til å inneha rollene som fagansvarlig og ansvarlig megler innenfor eiendomsmeglingsvirksomhet. For å oppnå tillatelse til disse rollene må juristen oppfylle kravene om bestått norsk juridisk embetseksamen, minimum to års praktisk erfaring, evne til å oppfylle forpliktelser og fremlegging av politiattest. Departementet har myndighet til å fastsette nærmere regler om praksiskravene, og Finanstilsynet kan anerkjenne utenlandsk juridisk eksamen. Søkeren har også rett til å kreve at tillatelsen utstedes på papir. Disse bestemmelsene sikrer at jurister med riktig kompetanse og erfaring kan inneha viktige stillinger innenfor eiendomsmegling og bidra til å opprettholde kvaliteten og integriteten i bransjen.

Eiendomsmeglingstjenester: En gjennomgang av faser og oppdrag

av
Eiendomsmeglingstjenester: En gjennomgang av faser og oppdrag

Eiendomsmeglingstjenester kan variere avhengig av hva megleren skal formidle. En vanlig eiendomsmeglingsoppdrag omfatter tilrettelegging og markedsføring av eiendommen, salgsforhandlinger (budrunden), opprettelse av kjøpekontrakt og gjennomføring av det økonomiske oppgjøret mellom kjøper og selger.

Megleren har også ansvar for å sørge for at kjøper får tinglyst hjemmel (skjøte) til eiendommen, at selgers heftelser blir slettet og kjøpers eventuelle lån blir tinglyst på eiendommen. Oppgjørsprosessen gjennom megler skal sikre at kjøper og selger ikke utsettes for økonomisk risiko i denne fasen.

Men det er verdt å merke seg at dersom eiendommen blir solgt uten bruk av megler, kan likevel eiendomsmeglerforetak og advokater (på oppdrag fra kjøper eller selger eller begge parter) påta seg å gjennomføre det økonomiske oppgjøret (såkalt oppgjørsoppdrag). Ved slike oppdrag oppretter eiendomsmegleren gjerne også skriftlig kjøpekontrakt, dersom kjøper og selger ikke har ordnet dette selv.

Det er verdt å merke seg at et slikt begrenset eiendomsmeglingsoppdrag reguleres også av eiendomsmeglingsloven, men megler har da ikke ansvar for prosessen forut for avtaleinngåelsen, dvs. markedsføringen og opplysningene om eiendommen, og heller ikke budrunden.

Når du velger å selge en eiendom, er det viktig å vurdere nøye hvilken type eiendomsmeglingsoppdrag som passer best for din situasjon. Hvis du vil ha hjelp fra en megler, kan du velge mellom et fullt salgsoppdrag eller et begrenset oppgjørsoppdrag, avhengig av hva som passer best for dine behov.

Uansett hvilken type oppdrag du velger, er det viktig å huske på at eiendomsmeglingsbransjen er regulert av eiendomsmeglingsloven for å beskytte både kjøper og selger. Det er derfor viktig å velge en megler som er lisensiert og har god kjennskap til lovgivningen for å sikre at salget av eiendommen din går så smidig som mulig.

Advokat Marita Pedersen tar oppgjørsmegler-oppdrag.

Kjøperens rettigheter når selgeren bryter avtalen ved forsinkelse (kjøp av bolig)

av
Kjøperens rettigheter når selgeren bryter avtalen ved forsinkelse (kjøp av bolig)

Avhendingsloven § 4-1 regulerer kjøperens rettigheter når selgeren bryter avtalen ved forsinkelse. Hvis selgeren ikke overleverer skjøte eller eiendomsbruken innen avtalt tid, og dette ikke skyldes kjøperen eller omstendigheter kjøperen har ansvar for, har kjøperen en rekke muligheter til å kreve oppfyllelse av avtalen.

Kjøperen kan kreve oppfyllelse etter § 4-2, som innebærer at selgeren må levere skjøtet eller eiendomsbruken innen en rimelig frist. Hvis selgeren ikke klarer å levere innen fristen, kan kjøperen heve avtalen etter § 4-3. Dette innebærer at avtalen blir annullert, og kjøperen får tilbakebetalt kjøpesummen.

Kjøperen kan også kreve skadeerstatning etter § 4-5 dersom han eller hun har lidt et økonomisk tap som følge av selgerens forsinkelse. I tillegg kan kjøperen holde tilbake kjøpesummen etter § 4-6 til selgeren har levert skjøtet eller eiendomsbruken.

Det er viktig å merke seg at reglene om forsinkelse gjelder tilsvarende der selgeren ikke oppfyller andre skyldnader etter avtalen. Dette betyr at hvis selgeren bryter avtalen på andre måter enn forsinkelse, har kjøperen tilsvarende rettigheter til å kreve oppfyllelse, heving, skadeerstatning eller til å holde tilbake kjøpesummen.

Det er med andre ord viktig at både kjøper og selger overholder avtalen og leverer det som er avtalt til rett tid. Hvis ikke, kan det få alvorlige konsekvenser for begge parter. Avhendingsloven er til for å beskytte kjøperen og sikre at han eller hun får det som er avtalt.

Mangel ved fast eiendom solgt «som den er»

av

De fleste boliger selges med forbeholdet «som den er». Formuleringen viser til avhendingsloven § 3-9 og bestemmelsen lyder: «Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.«​

Forbeholdet innskrenker de mulighetene man som kjøper har til å påberope seg mangler etter overdragelsen. Dersom man skal påberope seg mangler på en eiendom som er solgt som den er vil dette måtte knyttes til manglende eller uriktige opplysninger gitt av selger, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn man hadde regnet med.

Hva som regnes som vesentlig er en skjønnsmessig vurdering som har flere momenter. I tillegg har rettspraksis vist at det krever en viss verdimessig terskel for at noe skal være vesentlig. Det er viktig å vite at selv om utbedringskostandene overstiger denne terskelen så er det ingen automatikk i at forholdet utgjør en mangel.

Når kan man sette opp en vindmølle uten å måtte søke tillatelse til det?

av
vindmølle, hytte, bærekraftig energi, energilov, konsesjon, vindkraftverk, lovverk, byggetillatelse, plan- og bygningslov, byggesaksbehandling, vindturbin, miljøvurdering, naturmangfoldloven, forurensningsloven, kulturminneloven, eiendomsrett, hytteprosjekt, vindmølleinstallasjon, privat strømproduksjon, energiproduksjon, miljøbevissthet, bærekraftig bygging, grønn energi, hytteliv, vindenergi

Å nyte den friske luften og det idylliske landskapet på hytta er noe mange drømmer om. Noen går enda lenger og ønsker å installere en vindmølle for å generere egen elektrisitet og bidra til en mer bærekraftig livsstil. Men før du går i gang med å montere vingene på din egen vindmølle, er det viktig å kjenne til regelverket som omgir dette prosjektet. Her skal vi utforske de lovene og tillatelsene som er nødvendige for å sette opp en vindmølle på hytta.

Energiloven og konsesjoner

Energiloven i Norge regulerer produksjon, distribusjon og bruk av energi. Når det kommer til vindkraftverk på land, definerer energilovforskriften § 3-1 kriterier for når et anlegg krever konsesjon. For å være mer spesifikk, må vindkraftverket ha en installert effekt på 1 MW eller mer, eller det må bestå av mer enn fem vindturbiner for å kreve konsesjon. Dette er betydelig høyere enn det som normalt vil være relevant for en hytte eller privat bruk.

Eiendomsrett og tillatelser

Dersom du ikke eier tomten der du planlegger å sette opp vindmøllen, må du nøye undersøke hvilke tillatelser og rettigheter som kreves. Den norske oreigningslova kan være relevant i slike tilfeller. Eiendomsrett og bruksrettigheter er avgjørende faktorer når det kommer til å gjennomføre slike prosjekter.

Byggesaksbehandling

Selv om mindre vindkraftanlegg ikke nødvendigvis krever konsesjon, må de fortsatt behandles som byggesaker i henhold til plan- og bygningsloven. Enkeltturbiner og mindre vindkraftanlegg er søknadspliktige tiltak etter pbl § 20-1. Før du begynner byggearbeidet, må du sende inn en søknad til kommunen og få nødvendig byggetillatelse. Ytterligere retningslinjer om søknadsprosessen og byggesaksbehandlingen finner du i byggesaksforskriften, tilgjengelig på hjemmesiden til Direktoratet for byggkvalitet (DiBK).

Miljøaspekter og andre lover

Vindkraftverk må også vurderes i henhold til andre lover, som for eksempel kulturminneloven, forurensningsloven og naturmangfoldloven. Disse lovene har som mål å ivareta kulturminner, miljø og biodiversitet. Derfor er det viktig å være oppmerksom på eventuelle miljøvurderinger og tillatelser som kan være nødvendige i forbindelse med ditt vindmølleprosjekt.

Når kan to eiendommer sammenføyes?

av
Matrikkelloven, sammenføyning av to eiendommer

Matrikkelloven med tilhørende forskrift inneholder bestemmelser om sammenføyning av to eller flere matrikkelenheter

§ 18.Samanslåing av eksisterande matrikkeleiningar

Matrikkeleiningar​ som ligg i same kommune og har same heimelshavar,​ kan slåast saman. Festeeiningar kan slåast saman dersom dei ligg til eller er utskilt frå same grunneigedom, og festekontraktane3har same innhald og gjeld mellom same partar. Samanslåing kan ikkje skje i strid med føresegner gitt i eller i medhald av anna lovgiving.


Samanslåing kan krevjast av den som har grunnboksheimel​ som eigar til vedkommande matrikkeleiningar.​


Departementet kan gi forskrift om samanslåing, under dette innskrenke og utvide høvet til samanslåing

Matrikkelforskriften inneholder detaljer om fremgangsmåten ved en slik sammenslåing

§ 43.Sammenslåing av eksisterende matrikkelenheter

(1) Krav om sammenslåing av eksisterende matrikkelenheter skal sendes kommunen skriftlig eller i likeverdig digitalt dokument. Med kravet skal følge
a)kart over grenser og grensemerker for de matrikkelenheter eller grensestrekninger som saken gjelder
b)bekreftelse på at eventuell hjemmelshaver til bruksrett er varslet
c)dokumenter som er nødvendige for å få tinglyst sammenslåingen.


(2) Matrikkelenheter som skal slås sammen, skal utgjøre et sammenhengende areal eller volum. Kommunen kan gjøre unntak fra dette når ett av følgende vilkår er oppfylt:
a)det følger av krav med hjemmel i jordlova, eierseksjonsloven, jordskifteloven eller plan- og bygningsloven
b)en eller flere av matrikkelenhetene som skal slås sammen, har flere teiger
c)kommunen finner at sammenslåing vil gi mer oversiktlige eiendomsforhold.


(3) Kommunen kan nekte sammenslåing av matrikkelenheter med forskjellig gårdsnummer.


(4) To grunneiendommer hvor registrert eier til hver av grunneiendommene er forskjellige eierseksjonssameier, kan slås sammen til en grunneiendom dersom det samtidig etableres ett samlet eierseksjonssameie på den sammenslåtte grunneiendommen bestående av alle sameierne i de to opprinnelige grunneiendommene og vilkårene for sammenslåing ellers er oppfylt. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for sammenslåing av grunneiendom med anleggseiendom eller to anleggseiendommer.


(5) Festegrunn på forskjellige grunneiendommer kan ikke slås sammen. Hvis festegrunn endres som følge av sammenslåingen, skal registrert fester ha signert på samtykke til sammenslåing.


(6) Når kommunen finner at vilkårene for sammenslåing er oppfylt, gir kommunen sin godkjenning. I forbindelse med sak for jordskifteretten er det jordskiftedommeren som avgjør om vilkårene for sammenslåing er oppfylt. Jordskifteretten sender melding om dette til kommunen.


(7) Kommunen sender melding om godkjenningen til tinglysing. Tinglysingsmyndigheten avgjør endelig om vilkårene for sammenslåing er oppfylt og sender melding om sammenslåingen til kommunen. Kommunen skal likevel ikke sende melding til tinglysing i saker hvor ingen matrikkelenhet skal føres som utgått av grunnboken. I slike saker avgjør kommunen sammenslåingen.


(8) Sammenslåing kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere. Tinglysingsmyndigheten kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre såframt dette må antas å ha betydning ved eventuell tvangsdekning. Ved sammenslåing utvides panterett til hele den sammenføyde enheten. Når sammenslåingen er gjennomført i grunnboken, sender tinglysingsmyndigheten melding om dette til kommunen som fullfører matrikkelføringen.


(9) For eierseksjoner gjelder bestemmelsene om reseksjonering i eierseksjonsloven. Gjelder sammenslåingen seksjon med uteareal, gjelder dessuten bestemmelsene i første ledd tilsvarende

Bestemmelsens åttende ledd er verd å merke seg. Dersom sammenføyningen medfører prioritetskollisjon mellom panthaverne kan det ikke gjennomføres. Dette kan imidlertid løses ved at grunneier og de berørte panthaverne blir enige i en annen prioritetsrekkefølge.

Lurer du på hva matrikkelen er? Les vårt innlegg om matrikkelen her.

Kommunens tilsynsplikt i byggesaker

av

Kommunen har ikke bare en rett til å føre tilsyn i byggesaker, men en plikt, det følger av § 25-1 i Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven).

Kommunen skal da føre tilsyn med om tiltaket gjennomføres i henhold til de gitte tillatelser og bestemmelsene i plan- og bygningsloven.

§ 25-1.Tilsynsplikt

Kommunen har plikt til å føre tilsyn i byggesaker med at tiltaket gjennomføres i samsvar med gitte tillatelser og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, og at ansvarlig foretak er kvalifisert.

Kommunen skal føre tilsyn i slikt omfang at den kan avdekke regelbrudd. Kommunen skal føre tilsyn ved allerede gitte pålegg og når den blir oppmerksom på ulovligheter utover bagatellmessige forhold. Kommunen skal føre tilsyn med særlige forhold etter nærmere forskrift fra departementet.

Kommunen kan samarbeide med andre kommuner eller instanser om tilsyn.

Depositumskonto

av

En depositumskonto er en egen type bankkonto brukt i utleieforhold og som opprettes i utleiers bank. Selv om kontoen er i utleiers bank skal kontoen stå i leietakers navn. Det er leietakers penger og der er leietaker som skal ha rentene av pengene. Ingen av partene kan disponere pengene i den tiden de står på kontoen.

Pengene skal tjene som sikkerhet for eventuelle skader på leiligheten eller for manglende betaling av husleie.

Dersom det ved avslutning av leieforholdet er uenighet mht til hvordan pengene skal fordeles så må tvisten løses i dom eller annen avgjørelse som f.eks. husleietvistutvalget før banken vil være pliktig til å utbetale.

Det finnes alternativ til depositum, slik som f.eks. bankgaranti eller andre som stiller garanti (f.eks. NAV, barnevern, sosialkontor osv. )

Budjournal | Eiendomsmegling

av

Når eiendommer omsettes ved bruk av eiendomsmegler skal eiendomsmegler føre en budjournal. Budjournalen kan inneholde flere opplysninger enn kravene i forskriftens §3-5, men journalen må inneholde de opplysninger som fremkommer av bestemmelsen. 

Forskrift om eiendomsmelging § 3-5. Budjournal

Hvert bud som eiendomsmeglingsforetaket mottar skal snarest mulig innføres i en budjournal. Budene skal ordnes etter det enkelte oppdrag. Journalen skal minst inneholde følgende opplysninger:

a)tidspunkt for når budet er mottatt,
b)budgiverens eller fullmektigens navn, adresse og/eller telefonnummer,
c)budets størrelse,
d)eventuelle forbehold og tidspunktet for eventuelt bortfall av slike forbehold,
e)akseptfrist, og
f)tidspunkt for avslag eller aksept.

Trenger du hjelp i en eiendomstvist? Ring oss på 751 75 800

Innløsning av festetomt – unntak

av

Det finnes noen unntak fra den lovbestemte retten til innløsning. Det er bortfester som har bevisbyrden for at unntaket kommer til anvendelse.

Tomtefesteloven § 34 lyder:

§ 34.Unntak frå festarens rett til innløysing

Retten til innløysing​ gjeld berre så langt denne kan sameinast med bortfestarens rettsgrunnlag etter lov eller avtale. Ein tredjeperson med rett til bortfestareigedomen kan ikkje setje seg i mot at tomta seinare vert innløyst, dersom han eller ho må reknast å ha gjeve samtykke til bortfestinga utan atterhald mot innløysing.

Ved krav om innløysing av ei festetomt til bustadhus eller fritidshus​ som høyrer til ein bygdeallmenning,​ kan bortfestaren i staden tilby festaren lenging etter § 33. Det same gjeld ved krav om innløysing av ei festetomt til fritidshus som høyrer til ein statsallmenning eller til Finnmarkseigedomens grunn i Finnmark.​

Kongen kan fastsetje i forskrift at det same som i andre leddet skal gjelde så lenge tomt festa bort til fritidshus​ høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad.

Unntaka i paragrafen her gjeld berre så langt innløysingsretten følgjer av § 32

Ring oss